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地震对成都房地产市场的影响报告

一．地震对房地产市场的影响

1.1概述

地震对成都房地产市场的负面影响是显而易见的，尽管对主城区房地产市场造成的直接损失较小，但严重影响了购房者的信心和购买偏好。其中，自住型购房者由于预期房价会下跌，可能会选择观望一段时间，且更加倾向于选择低楼层或抗震能力好的住宅；投资投机型购房者进入市场会更加谨慎，成都对外地购房者的吸引力也会大打折扣。

对开发商而言，一方面，销售量面临萎缩，影响销售资金回笼；另一方面，银行暂停房地产开发贷款，使得开发商融资更加困难。因此，开发商资金链将面临更加严峻的考验。

地震对成都周边市县造成的损失较大，对房地产市场的影响也更加显著和持久，尤其是都江堰—青城山板块，房地产行业无异于遭受灭顶之灾，短期内将难以恢复元气。

1.2对土地出让市场的影响

1.2.1对土地市场供应的影响

主城区土地供应将更加紧缩，郊县土地放量也将在一定程度上减少。

5.12地震发生之前，主城区的土地市场供应体量已经明显紧缩；地震后，

虽然主城区未受到大的影响，但市场信心无疑会发生动摇，因此预计08年下半年主城区的土地供应市场将会延续上半年的紧缩状态。

受地震影响，郊县土地市场虽然供应体量也或许会减少，但鉴于郊县土地储备充足，估计下半年其供地节奏仍将保持稳定。

1.2.2对土地市场需求的影响

短期内外来开发商或将减少投资。

目前成都流传这样一个说法：震前，成都是一个来了就不想走的城市，但震后，成都，就成了一个来了就想快点走的城市。虽然这种说法过于夸张，但地震对投资信心的打击确实是相当大的。在有众多二线城市可供投资选择的情况下，短期内外来开发商投资城市转移在所难免。但从长期来看，成都作为中国西南片区的经济、政治、文化核心城市，其城市地位并不会因此次地震而受到太大影响，因此待余震慢慢平息、地震阴霾逐渐散去之后，成都的城市价值必将重塑外来开发商的投资信心。

本土开发商在经过4-5个月的市场观察期后，如市场有所好转，则将在可控范围内拿地；如市场继续低迷不振甚至情况更加恶化，则其拿地需求将更加受到抑制。

5-7月本来就是2008年房地产市场的一个重要观察期。地震的袭来，使这个观察期变得更加关键。“512汶川大地震”对成都房地产市场的影响究竟有多大，按照地震专家所预测的余震将持续2个月左右来看，未来的4-5个月将成为成都房地产市场走向的重要观察期。如果期间市场慢慢恢复正常、购房需求依然旺盛，则在地价合适、资金实力允许的情况下，开发商适当储备新土地资源的可能性还是很大的；反之，如果市场低迷继续甚至情况更加恶化，如购房者完全不接受高层电梯公寓或者都将置业计划推后等情况，则在政府仍然奉行“高密发展”方针的宏观背景下，开发商的购地需求

必然会更加受到抑制，即使之前有购地计划的开发商也难免会将计划推迟。

1.3商品住宅市场形势

整体走势：回暖势头终止，短期内市场形势更趋严峻。

2007年1月-2008年4月主城区住宅月成交面积

2007年1月-2008年4月主城区住宅供销比情况

注：5月数据暂缺

从2007年1月－2008年4月主城区各月份住宅成交情况和供销情况可以

看出，尽管2008年的各月份成交量较2007年同期有所回落，但从2月到4月，成交量已呈现出逐步回升的势头，供销比有所下降，市场已经初现回暖的迹象。

但“5.12”大地震造成了购房者普遍的心理恐慌，购房信心受挫，市场观望情绪将更加浓厚，成都楼市回暖的势头也将嘎然而止，市场态势或将再次陷入低迷，短期内供需形势将更加严峻。

从产品形态来看，高层住宅降价压力陡增，而低楼层、低密度的别墅和花园洋房价格会有上涨的趋势

由于地震使购房者对高层和超高层产品产生的恐惧心理，购房者更加倾向于选择低密度和低容积率的产品，即使选择高层和超高层产品，也会青睐较低的楼层。这使得该类产品的高楼层销售压力增大，短期内降价压力陡增。

而低楼层、低密度的别墅和花园洋房的安全性、可靠性和舒适性价值则会被高收入者重新认识，由于需求的推动，该类产品的价格会出现上涨的趋势。

从产品品质来看，高品质、高安全性的产品会出现“品质溢价”，而低安全性、存在质量问题的产品则会被市场冷落

受“5.12”大地震的影响，高品质、高安全性的产品会成为市场关注的焦点，其价值被重新发掘，出现“品质溢价”，必将成为市场追捧的对象。

随着购房者对产品安全性和抗震能力要求的提高，低安全性、存在质量问题的产品则会被市场冷落，就算价格大幅下调也可能出现滞销的现象。

从产品价格看，楼层越高、价格越高的定价