商铺选址评估要点 .pdfVIP

2021商铺选址评估

商业有两句名言。一句是“隔街死”，一条街20米宽，一

边火的要命，另一边死街。还有一句话是“一步差三市”，

哪怕门挨着门开店，但差一步生意就差了三成。

商铺选址的评估方法大致可以分为以下4种：基础评估、

商圈评估、竞争评估以及不宜开店评估。这4大方法比较全

面地覆盖了街铺评估的关键要素。

一、基础评估

商家选址首先要做基础评估，该评估将选址最关键重要的指

标归类在一起，是新店选址评估的基础。评估指标包括租金

月商比、立地条件、店址所在商圈、面积、店宽、路宽、时

均人流量、车辆停靠、接近性。

1、租金月商比

租金与营收的占比，可以分为租金月商比及租金日商比两种。

一般而言，2到3天的营业额,要大于月租金，否则建议放弃

该店址。

2、立地条件

一般人会分不清主角间和次角间的区别，立地条件最佳位置

为各主要道路的十字路口、T字路口、三岔路口，主角间指

的就是指这个位置。次角间指的是次佳位置，就是紧挨主角

间的位置。

3、店址所在商圈类型

分为城市商业中心、社区商业中心、零售商场、交通枢纽的

商业中心。到一个城市一般先找城市商业中心实际观察，再

找社区商业中心，看符合路段在哪里，商圈范围是否符合，

再找零售商场，分已开业和即将开业，再找交通枢纽的商业

中心。因此分值比重也是依照这个顺序，城市商业中心的分

值最高，而其它封闭通路的分值最低。

●城市商业中心：商圈范围为整个城市，而在此类商圈选址

时，店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离（约300

米）内常住的居民或上班的人，而最主要的客群则是门前经

过的人们及附近集客点购物或活动的人群。

●社区商业中心：主要是附近居民，写字楼或学校集中的区

域及开发区等的商业中心也是归类于社区商业中心。一般来

说，社区商业街的商圈范围为:距其走路约10分钟左右的距

离（约1公里）内。

●零售商场：零售商场指的是不在城市商业中心内的购物中

心，百货公司及大型综合超市等大型商场，一般营业面积都

在一万平米以上，店址的商圈范围为:距其走路五分钟左右的

距离（约300米）。

●交通枢纽的商业中心：是大城市的次要商业中心。这里所

说的交通要道和交通枢纽，包括火车站外围、地下铁道的大

型中转站等。店址的商圈范围为距其走路五分钟左右的距离

（约300米）。

●其它（封闭通路）：商圈的主要客源就是车站、机场、游

乐园、景区内的旅客及工作人员。

4、面积

一般来说面积越大营业额越高，可分为大、中、小型三种选

项。以便利店业态为例，小型店为70平米以内，中型店为

70~80平米，大型店80平米以上。

5、店宽

店宽分为一面和两面。面宽4米的店会导致门头太窄（感觉

是小杂货铺，不吸引人），和面宽8米入店度比较的话相去

甚远，要仔细观察实际门面店宽的情况。

6、路宽

分双向道、单向道、护栏/四车道。双向道指的是没有护栏路

宽，不像四车道40米宽道路会影响交通和接近性，因此分

值最高。凡超过40米宽的四线道以上道路或中间有栏杆、

安全岛阻隔的主要干道分值越低。

7、预估时均人流量

经过新店址门口的最少人流量在1500至2700人之间，预

估平均每小时人流2700以上为最高分。

8、车辆停靠

指新店址是否好停车，例如：汽车、摩托车、自行车较容易

停车的地方。或者附近有停车场所，或者近距离内有大型停

车场等。

9、接近性

虽显眼位置但要多绕几圈才能到达，一些人工或天然的障碍

有可能使顾客放弃选择，例如需要穿越街口、马路，门面台

阶太高（顾客不愿多爬），对顾客最便利的位置就是在进出

容易的地方，例如：无障碍、无台阶、有独立出入口的地方。

二、商圈评估

商圈评估的指标分为：道路构造、道路特性、动线、视野性、

道路坡度、道路塞车、右转进入、停车条件等8项指标，介

绍如下

1、道路构造

道路是否超过8米宽，中间是否有栏杆，会影响顾客是否容

易接近店铺。

2、道路特性

是否有斑马线的道路特性。如果新址是在有斑马线十字路口

信号灯前，一般来说会有利于增加顾客停留的时间，得分会

高些。

3、动线

是回家动线还是通勤动线？是顺向车道还是逆向车道？上

班、上学动线比下班、下课动线差，上班一般都忙着赶时间，

故新店址最好是在下班动线上。顺向车道比逆向车道好。所

以新址位于回家动线且是在顺向车道上的分值最高，反之最

小。

4、视野性

这是一项重要指标，新店址门口绝对不可以有大