房地产估价理论与实务：长期趋势法.ppt

*8.2长期趋势法的具体方法8.2.2平均增减趋势法平均增减趋势法又分为平均增减量趋势法和平均发展速度趋势法。8.2.2.1平均增减量趋势法如果房地产价格时间序列逐期增减量大致相同，也就是时间序列显示出大致等差数列的特性，那么就可以用最简单的平均增减量趋势法。*8.2长期趋势法的具体方法8.2.2平均增减趋势法8.2.2.2平均发展速度趋势法如果房地产价格时间序列逐期发展速度大致相同，就可以根据逐期发展速度的平均值来推算各期遥趋势值。*大家好！现在我们来大致了解一下计算机的全貌。前言长期趋势法

*房地产价格8.1、长期趋势法基本原理8.2、长期趋势法的具体方法8.3、长期趋势法运用实例分析*8.1长期趋势法基本原理8.1.1长期趋势法的理论依据事物的发展有一大类呈现很强的规律性，要么随着时间的变化上升，要么随着时间的变化下降。如果将间隔相等时刻点上事物的变化值排成一列的话，那么这些值就构成了时间序列。在相当长的一段时间间隔内，时间序列变化的规律不会改变，那么寻找出这种规律就能预测出时间序列的未来值。换言之，人们可以根据时间序列变化的规律，将时间序列外延或类推，从而能够预测该事物下一期或以后若干期可能发生的数值。*8.1长期趋势法基本原理8.1.2长期趋势法适应对象和条件适应的对象：与价格无明显季节波动的房地产。适应的条件：拥有估价对象或类似房地产的较长时期的历史价格资料，而且所拥有的历史价格资料要真实。8.1.3长期趋势法的步骤根据长期趋势法的基本原理，预测房地产价格可以分为如下几个步骤：（1）搜集关于估价对象房地产或类似房地产价格的历史资料，并进行检查和鉴别；（2）整理这些价格资料，将时间顺序排成时间序列；（3）分析上述时间序列，找出变化规律，得出一定的模式趋势；（4）以此模式趋势去判断确定房地产在目前或其他估价时点的价格。*8.2长期趋势法的具体方法具体的长期趋势法主要有数学曲线拟合法、平均增减量法、平均发展速度法、移动平均法和指数修匀法。8.2.1数学曲线拟合法数学曲线拟合法主要有直线趋势法、指数曲线趋势法和二次抛物线趋势法。这里仅对其中最简单、最常用的直线趋势法作一介绍。如果以y表示各期的房地产价格，X表示时间，所以，房地产价格与时间的关系可用下列方程式来描述：y＝a+bX上式中，a,b为未知参数，如果确定了它们的值，直线的位置也就确定了，a,b的值。根据最小二乘法：*