房地产金融（第三版）课件：收益性房地产贷款.ppt

第一节收益性房地产投资及放款决策六、估价（一）估价的基本模式对收益性房地产最常用的估价模式为贴现模式。计算公式为：V=I/R其中：V为预测价格；I为预测收入；R为资本化率。它是房地产收入同房地产价格的比值房地产现值计算公式为：V0=I1/（1+r）+I2/（1+r）2+I3/（1+r）3+...+In/（1+r）n其中：I为不同年份的收入；r为房地产基准贴现率；V0为房地产现值；n为房地产寿命房地产金融（第三版）第一节收益性房地产投资及放款决策如果房地产价值等于购入价，则r为内部收益率。如果每年的租金相同，贴现率不变，则上述公式可以写成：V＝I/R其中：V为房地产现值；R为房地产基准贴现率；I为年租金（或收入）根据现代投资组合理论，R为银行利率加上房地产风险溢价。在一般情况下，房地产风险溢价被视为零，则R为银行利率，而V成为年租金（或年收益）的资本化值。房地产金融（第三版）第一节收益性房地产投资及放款决策（二）其他方法估价方法可以分为两种，一种为静态收入模型，另一种为多年（或多时期）动态模型。房地产金融（第三版）第一节收益性房地产投资及放款决策收入还原法中收入求算模型（表6-7）房地产金融（第三版）收入模型资金流动模型一时期资金流通一时期资金流通和价格变动多时期资金流通模型净营业收入税前收入税后收入资本化价值资本化率毛收入乘数自有资金收益率自有资金收益率资本化率回收期抵押自有资金自有资金收益率资金流通贴现内部收益率回收期净现值内部收益率调整后内部收益率第二节贷款人对贷款的评价一、申请文件内容在申请时应包括以下文件：（1）贷款申请书（2）房地产或建设项目地点（3）房地产自身状况（5）借款人经济状况及信誉（6）预测的财务清单和可行性分析（7）评估书（8）房地产未来前景综述（9）抵押物的产权证明房地产金融（第三版）第二节贷款人对贷款的评价（一）贷款及其安全性（二）区位、不动产和市场行情（三）借款申请人情况（四）预测财务清单和估价（五）结论房地产金融（第三版）第二节贷款人对贷款的评价二、房地产评估收入还原法估价包括四个过程：（1）选择收益种类。（2）收益的现值和未来价值的估算。由于评估的收益种类、时段的不同而应采用不同的方法。（3）资本化率或贴现率的选择。资本化率是资产收入同其价值的比值，其数值随时间、资产类型和区位的不同而不同。（4）将期望收入变为现值。房地产金融（第三版）第二节贷款人对贷款的评价（一）直接收入还原法直接收入还原法是将求算得到的净营业收入直接转化为资产价格。计算公式为：资产价格=期望净营业收入/资本化率=I/R整个估价过程可以分成净营业收入、资本化率和价格的求算。房地产金融（第三版）第二节贷款人对贷款的评价1.净营业收入的求算2.资本化率的求算（1）市场比较法（2）毛收入乘数法（GIM）计算公式为：V=I×GIM其中，GIM=售价毛收入房地产金融（第三版）第二节贷款人对贷款的评价（3）投资权重法资本化率的计算公式为：R=KL/V＋（1-L/V）ROE其中：R为资本化率；K为抵押贷款常数；L/V为贷价比；ROE为自有资金收益。房地产金融（第三版）第二节贷款人对贷款的评价3.价格计算4.资本化率求算中存在的问题（1）资料收