房地产开发与经营（第四版）课件：房地产开发经营税收.ppt

11.2我国现行房地产税收种类11.2.5契税契税是指国家在土地、房屋权属发生转移时，按照人双方签订的合同，以及所确定的价格的一定比例对权属承受人征收的一种税。11.2.5.1纳税人和征税范围（1）契税的纳税人《中华人民共和国契税暂行条例》规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。（2）契税的征税范围契税以在我国境内转移土地、房屋权属的行为作为征税对象。土地、房屋权属未发生转移的，如典当、出租、抵押不征收契税，目前我国契税的征收范围也不包括继承。11.1我国现行房地产税收制度11.1.1房地产税的概念和作用1.房地产税的概念房地产税是指直接或间接以房地产为对象而征收的税。作为国家管理经济的一个重要调节杠杆，房地产税收是国家参与房地产收益分配、再分配活动的主要方式，是国家借以调控房地产市场，促进土地资源优化配置和有效利用的重要经济手段，也是保证市场经济公平竞争、保护主体合理利益以及整个市场有序运行的重要条件。2.房地产税的作用（1）房地产税收是国家调控房地产市场的一个重要手段（2）房地产税收是地方财政收入的主要来源之一（3）房地产税收能平衡负担、缩小贫富差距（4）房地产税收能引导土地利用方向，促进土地合理利用11.1我国现行房地产税收制度11.1.2我国现行房地产税收制度的基本框架我国现行房地产税种主要有13种，包括直接以房地产为课税对象的6种即房产税、城市房地产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税；与房地产紧密相关的税种7种，即固定资产投资方向调节税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、和印花税。按照征税发生的环节区分，可以分为房地产的取得、保有、流转三个环节的税收。（1）房地产取得环节的税种有：土地增值税、耕地占用税、土地使用税、契税、固定资产投资方向调节税(已停征)。（2）发生在房地产保有环节的税种有三种，分别是房产税、城市房地产税和城镇土地使用税。（3）房地产流转环节，目前设置的税种主要有增值税、土地增值税、城市维护建设税、教育费附加、企业所得税、个人所得税、印花税、契税。11.2我国现行房地产税收种类我国现行的房地产税收主要有房产税、城镇土地使用税、耕地占用税、土地增值税、契税。其他与房地产紧密相关的税种主要有固定资产投资方向调节税、增值税、城市维护建设税和教育费附加、所得税、印花税等。11.2.1房产税11.2.1.1纳税人凡是中国境内拥有房屋产权的单位和个人都是房产税的纳税人。产权属于全民所有的，以经营管理的单位和个人为纳税人；产权出典的，以承典人为纳税人；产权所有人、承典人均不在房产所在地的，或者产权未确定以及租典纠纷未解决的，以房产代管人或者使用人为纳税人。11.2我国现行房地产税收种类11.2.1房产税11.2.1.2课税对象房产税的课税对象是房产。条例规定，房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。11.2.1.3计税依据（1）从价计征，对于非出租的房产，以房产原值一次减除10—30%后的余值为计税依据。具体减除幅度由省、自治区、直辖市人民政府确定。（2）从租计征，对于出租的房产，以房产租金收入为计税依据。租金收入是房屋所有权人出租房产使用权所得的报酬，包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式为报酬抵付房租收入的，应根据当地房产的租金水平，确定一个标准租金额按租计征。11.2.1.4税率房产税采用比例税率。按房产余值计征的，税率为1.2%；按房产租金收入计征的，税率为12%。从2001年1月1日起，对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，可暂减按4%的税率征收房产税。11.2我国现行房地产税收种类11.2.1房产税11.2.1.5应纳税额的计算（1）从价计征是按房产原值一次减除10%～30%后的余值计征，其计算公式为：应纳税额=应税房产值×（1－扣除比例）×1.2%（2）从租计征是按房产的租金收入计征，其计算公式为：应纳税额=租金收入×12%（或4%）【例11-1】某企业2007年底自有经营用房原值为50万元，已知当地规定扣除比例为25%，适用税率1.2%。计算该企业2007年应纳房产税的税额。应纳税额=应税房产值×（1－扣除比例）×1