浅谈房地产开发工程项目管理.doc

浅谈房地产开发工程项目管理

摘要：近些年，房地产在国内的总是成为人们津津乐道的热门话题，热度不减。在这样的背景下，房地产开发商也是机遇与挑战并存，所以所有开发商都致力于寻找高自身项目管理水平、降低工程开支的方法。本文首先针对现阶段房地产行业的实际管理水平进行阐述，然后找出其中存在的相关问题，在此基础上，结合有关的理论知识，探讨解决这些问题的针对性措施。最终，笔者结合实际情况，提出解决现阶段工程项目管理问题的途径，包括重点实施项目质量的管理与控制、发展房地产开发项目的风险管理预测等环节的具体措施，进一步提高房地产开发项目管理的整体水平。

关键词：房地产工程项目管理优化

自改革开放以后，我国的经济发展突飞猛进，人们整体经济水平上升幅度较大，因此对于住房的标准也发生相应的变化，在这样的宏观环境之下，我国房地产行业迎来发展的黄金时期。对于绝大部分房地产开发商而言，如何对房地产工程开发进行管理意义重大，很多时候不仅决定着企业的经济效益，而且还会一定程度影响着最终的工程质量。因此，寻找到科学的途径对其进行管理至关重要，对于房地产开发商而言意义深远。

房地产开发项目往往具有难度较大、资金需求较多、开发时间较长等特点。普通的房地产开发项目主要由项目策划阶段、项目设计阶段和项目实施阶段组成。在所有阶段，房地产项目开发商都是管理的主体，而且负责房地产开发过程中所有重大事项的决策、组织等各种工作。所以，在整个房地产开发过程中，开发商对于项目的实际管理水平的重要性不言而喻。如果房地产开发商综合管理水平较高，那么就有利于提高产品的质量，一定程度缩短项目所花费的时间，给企业带来高额利润。但是现阶段我国房地产开发项目管理的综合水平有限，正处于起步阶段，还未找到一套适合我国实际情况的管理体系。

1房地产开发工程项目管理现状概述

现阶段，我国普遍采用的地产项目的管理方法有四大种类，首先是部门制，其也是认可度最高的方法，它的特点是严格按照设置好的相关管理部门对项目进行管理；其次是公司制，其特点是管理单一项目；事业部制，即一旦项目开始实施，公司就必须全程管理；第四是专业管理，与前三者相比，该措施的使用频率较低，其作用主要体现在管理设计后的项目方面。现在，房地产开发项目管理整体水平在全国范围内都较低，负面问题较多，主要有：

1.1项目风险管理相对薄弱

按照一定的标准，可以将房地产开发项目风险划分为七种：政治风险，就是国家宏观政策的影响，投资活动总是会随着政策而变，因此政策变动导致的风险即政治风险；环保风险，在房地产施工的不同阶段，很多时候都会面临施工而引发的噪音污染等风险；金融风险，这一风险危害性往往较大，必须高度重视，其主要是以项目资金的主要来源为风险判定的依据；市场风险，即房地产产品在突然如市场之后会需要面对的风险；信用风险，也是现阶段引起关注度最高的风险，对于企业而言，信誉是立足于市场之基，房地产开发企业更是如此；财务风险，这是所有企业都要规避的风险，因为企业一旦遭遇财务风险，那么会导致一系列负面问题相继产生，最终甚至给企业带来灭顶之灾；经营风险，此类风险产生的原因主要集中于管理方面，例如不熟悉市场等，现阶段，有很多房地产企业都没有足够能力完全规避风险，因此造成工程质量不过关等负面问题较为突出。

1.2项目成本管理问题

对于项目而言，工程造价这一因素贯穿始终，所有在任何阶段都离不开工程造价，所以工程造价在提高项目管理综合水平方面发挥着重要作用。首先是决策阶段，有很多房地产企业会因为决策不当，造成投资增多等负面问题频发。而在实际的招标过程中，一些企业往往误入歧途，一味追求降低投标造价，但是却没有对实际项目中存在的问题引起重视，进而引发之后签证变更量增大等负面问题，所以耽误了施工进程，工期延长，由此导致成本进一步提高，最终致使房地产投资效益产生负面影响。

2房地产开发工程项目管理的优化措施

2.1加强房地产开发项目的风险管理

风险防范指的是通过发挥技术管理等途径的积极作用，最终达到规避风险的目的，为房地产行业减少隐蔽性损失，进而维护投资方的利益。防范风险主要有以下方法：①风险回避，即如果在风险投资过程中出现投资额超标的情况，那么就需要果断采取放弃投资等方法，然后实现规避风险。不过风险规避不值得提倡，只要有其他选择就不宜采用。采用风险回避的方法，必定使房地产投资者不能获取任何有效的利润。②风险转移，即采取相应的防范措施，然后把相应的风险以其他的形式转换成无形。在目前房地产开发的管理中，这种形式运用的最为广泛。大多数时候，都以签订合同和保险两种方法来实现转换。签订合同需要注意的是，一旦合同完成签订，之后的风险承担方一律由乙方承担；保险，把有关的风险转移到保险公司身上。这样的处理方式虽然增加了部分成本，但这是最为有利的处理方式