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土地增值税筹划方案

传统的税收筹划集中在土地增值税上，土地增值税筹划的总体思路是，降

低增值额进而降低增值率，以达到少交甚至不交土地增值税的目的。土地

增值税的筹划方法主要有以下几种:

1、利用临界点

按照税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金

额的20%时，免征土地增值税。从纳税筹划的角度考虑，企业可选择适当

的开发方案，避免因增值率稍高于起征点而造成税负的增加。

由于土地增值税适用四级超率累进税率，当增值率超过50%、100%、200%

时，就会适用更高的税率。企业可以利用土地增值税的临界点进行筹划，

避免出现适用更高一级税率的情况。

2、收入分散

对于包含装修和相关设备的房屋，可以考虑将合同分两次签订。首先和购

买者签订毛坏房销售合同，随后和购买者签订设备安装以及装修合同。经

过这样处理，房地产企业仅就毛坏房销售合同缴纳土地增值税，从而达到

节税的目的。

3、选择适当的利息扣除方法

房地产企业贷款利息扣除的限额分为两种情况，一种是在商业银行同类同

期贷款利率的限度内据实扣除，另一种是按税法规定的房地产开发成本的

10%以内扣除。这两种扣除方式为企业进行税收筹划提供了空间，企业可

根据自身实际情况，选择较高的一种进行扣除。

4、代收费用并入房价

很多房地产开发企业在销售开发产品时，会代替相关单位或部门收取一些

价外费用，比如说管道煤气初装费、有线电视初装费、物业管理费以及部

分政府基金等。这些费用一般先由房地产企业收取，后由房地产企业按规

定转交给委托单位，有的房地产企业还会因此而有结余。对于代收费用有

两种处理方法，第一种是将代收费用计入房价中向购买方一并收取;第二种

是在房价之外单独收取。是否将代收费用计入房价对于计算土地增值税的

增值额不会产生影响，但是会影响房地产开发的总成本，也就会影响适用

的增值率，进而影响土地增值税的税额。企业利用这一规定可以进行税收

筹划，选择第一种处理方式。

5、增加扣除项目金额

在市场可以接受的范围内，房地产企业可以采取适当加大公共配套设施的

投入，改善小区环境，提高装修档次，以增加扣除项目金额，从而使增值

率降低。投入的成本可以通过提高售价得到补偿，加大公共配套设施投入

还可以提高产品的竞争力，扩大市场影响力，可谓是一举多得。要注意的

是增加扣除项目金额并不意味着虚开建安发票虚增成本，虚开建安发票属

于偷逃税款的行为。

6、费用转移、加大开发成本

会计制度对房地产企业的“管理费用”、“销售费用”和工程项目的“开

发间接费用”并没有严格的界定。在实际业务中，开发项目的行政管理、

技术支持、后勤保障等也无法与公司总部的业务截然分开，有些费用的列

支介于期间费用与开发费用之间。企业在组织机构设置上可以向开发项目

倾斜，把能划归开发项目的人员尽量列为开发项目编制，把公司本部和开

发项目混合使用的设备划归开发项目使用。这样把本应由期间费用列支的

费用计入了开发间接费用，加大的建造总成本，会带来1.3倍1+20%+10%、

的扣除金额，从而降低增值额和增值率。

7、成本核算对象筹划

房地产公司在同时开发多处房地产时，可以分别核算，也可以合并核算，

两种方式所缴纳的税额是不同的，这就为企业选择核算方式提供了税收筹

划的空间。一般来讲，合并核算的税收利益大一些，但也存在分别核算更

有利的情况。具体来讲，对同一地点、结构类型相同的群体开发项目，如

果开工、竣工时间接近，又由同一施工队伍施工，可以合并为一个成本核

算对象。对个别规模较大、工期较长的开发项目，可以按开发项目的一定

区域或部分，划分成本核算对象。

8、利用合作建房

按照税法规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比

例分房自用的，暂免征收土地增值税。房地产开发企业可充分利用该项政

策，选择合作建房的方式进行项目开发。

9、利用代建房

代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取

代建收入的行为。房地产企业如果有代建房业务，其收入属于劳务收入性

质，不属于土地增值税的征税范围。房地产开发企业可利用代建房方式减

轻税负，但前提是在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发。

10、在合法的前提下延后土地增值税清算时点

房地产公司可适当与主管地税局沟通，尽可能延后土地增值税清算时点，

或更换税负相对较轻的项目进行清算;对于能实行以预征代清算的项目，应

主动争取以预征代清算。

房地产企业要想做好税务筹划，不能仅仅考虑传统的筹划方法，因为传统