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物业公司工程维修管理办法

一、总则

1.目的

为规范物业公司工程维修工作流程，确保各类设施设备能正常运行，提高维修效率和质量，保障小区或商业区域等服务范围内的正常生活与经营秩序，特制定本管理办法。

2.适用范围

本办法适用于本物业公司所管理的所有物业项目内涉及的各类工程维修事项，包括但不限于房屋建筑本体、给排水系统、供电系统、电梯系统、消防系统、弱电系统等设施设备的维修工作。

二、维修人员管理

1.人员配置与职责

根据各物业项目的规模、设施设备数量及复杂程度等因素，合理配置相应数量的工程维修人员，包括维修主管、电工、水暖工、综合维修工等不同专业岗位。

维修主管负责统筹安排维修工作任务，制定维修计划，监督维修工作进度与质量，协调解决维修过程中出现的各类问题，并定期向上级汇报维修工作情况。

各专业维修人员需具备相应的从业资格证书，熟练掌握本专业的维修技能，严格按照操作规程进行维修作业，按时完成分配给自己的维修任务，并做好维修记录。

2.培训与考核

定期组织维修人员参加业务培训，培训内容涵盖新技术学习、设备更新知识、安全操作规范等方面，以不断提升维修人员的专业技能和综合素质。

建立完善的考核机制，对维修人员的工作态度、维修技能、任务完成情况、客户满意度等方面进行考核，考核结果与绩效工资、晋升等挂钩，激励维修人员积极提升工作表现。

三、维修工作流程

1.维修申请

日常巡查中发现的设施设备故障问题，由巡查人员填写《维修申请单》，详细记录故障现象、发现地点、设备编号（如有）等信息，并及时提交给维修主管。

业主或使用人通过客服中心报修的，客服人员需详细询问并记录报修内容、地址、联系人及联系电话等信息，在第一时间将《维修申请单》转交给维修主管。

2.维修任务分配

维修主管接到《维修申请单》后，根据故障类型、紧急程度及维修人员的专业特长等因素，合理分配维修任务，明确维修人员和预计完成时间，并在维修单上签字确认。对于紧急维修事项（如突发的水电故障、电梯困人等危及人身安全或严重影响正常生活经营的情况），需立即安排专人优先抢修，并及时通知相关部门和人员做好应急处理工作。

3.维修实施

维修人员在接到维修任务后，需在规定时间内携带必要的维修工具和材料赶赴现场进行维修作业。到达现场后，应再次核实故障情况，如发现与申请单描述不符或存在其他问题，需及时与维修主管沟通反馈。

在维修过程中，维修人员要严格遵守安全操作规程，做好维修现场的安全防护措施，避免因维修作业造成二次事故。同时，要按照维修技术标准进行维修操作，确保维修质量，尽量减少对业主或使用人的影响。对于需要更换的零部件，要选用符合质量要求的正规产品，并做好旧件的回收处理工作（如需留存备查等）。

如遇到维修难度较大、超出自身维修能力范围或需要协调其他部门配合等情况，维修人员应立即向维修主管汇报，由维修主管组织协调解决，必要时可外请专业维修单位协助维修。

4.维修验收

维修完成后，维修人员需填写维修记录，包括维修内容、维修措施、更换的零部件、维修时间等信息，并通知维修主管或相关负责人进行验收。

维修主管或相关负责人应按照维修技术标准和质量要求对维修结果进行验收，检查设施设备是否恢复正常运行、维修工艺是否符合规范等。对于涉及业主或使用人的维修项目，还需邀请业主或使用人一同参与验收，确保维修效果得到认可。验收合格后，在《维修申请单》上签署验收意见；若验收不合格，则要求维修人员立即进行整改，直至验收通过。

5.维修回访

客服中心负责对已完成维修的项目进行回访，通过电话、上门走访等方式向业主或使用人了解维修服务的满意度，收集意见和建议。回访结果需记录在案，对于业主或使用人提出的不满意之处，要及时反馈给维修部门进行改进，并将处理情况再次向业主或使用人反馈，确保维修服务质量不断提高。

四、维修材料与工具管理

1.材料采购与库存管理

维修所需的材料由采购部门根据维修计划和实际库存情况进行统一采购，采购时要选择质量可靠、价格合理的供应商，并确保所采购的材料符合相关标准和项目使用要求。

建立完善的材料库存管理制度，对维修材料进行分类存放、标识清晰，定期盘点库存数量，确保账物相符。严格材料出入库手续，材料入库时需由专人验收并填写入库单，出库时需凭维修人员填写的领料单发放材料，做到领用有记录，去向可追踪。

2.工具管理

为维修人员配备必要的维修工具，建立工具台账，详细记录工具的名称、规格、数量、购置时间、使用人员等信息。

维修人员需妥善保管个人领用的工具，定期进行维护保养，如有丢失或损坏，需及时上报并说明原因。对于共用的大型工具或特殊工具，由专人负责保管，使用时需办理借用登记手续，使用完毕后及时归还并检查工具是否完好。

五、维修档案管理

1.档案建立

对每一项维修工作都要建立相应的维修档案，档案内容包括《