房地产市场报告 -2023年广州市半年报 -合富研究院.docx

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GUANGZHOU合富研究院

2023年上半年总结

市场超跌

市场超跌

上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位，新增供应374万m2,是自2018年以来首次低于400万水平，新房成交448万m2,连续18个月平均月度网签水平维持在70万m2左右低位，是15年来最长的“底部”调整周期。

尤其2季度，房企资产负债问题未解决、以及人民币汇率(贬值)等因素使买家入市信心有所动摇，市场修复的进程被打断。从合富研究院持续监测数据看，2023年5-6月周均成交，较2022年周均成交更低20%,超跌明显。

与此同时，二手市场景气对一手成交的影响加深，全市二手放盘量较去年增长约15%-20%,这也倒逼了更多一手项目(集中郊区)用更加积极的营销措施应对。

2023年上半年总结

三层结构向两层结构压缩

三层结构向两层结构压缩

从区域成交结构看，上半年中心区成交保持稳中向好的趋势；远郊市场有一定分化，南沙、花都、从化上半年成交量低位企稳，增城延续跌势；近郊市场承接力较往年同期下降，Q1、Q2两个季度的成交规模均低于过往两年同期。

显然，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。

复盘2023年上半年市场

整

整

【特征一】:供求低位，市场超跌

体

【特征二】:二手市场对一手市场的影响上升

特征

【特征三】:三层结构向两层结构压缩

【特征四】:购买力聚拢“优势地段”

区域解读

【中心】:市场“坚挺有弹性”,优质资产受追捧

【近郊】:供需减弱，让利增多，600万总价以上项目需求仍向好

【远郊】:供应放缓，消化余货，“总价低、配套优”项目占比上升

积极因素

【宏观】经济底部特征明显，政策持续“暖风”

【市场】市场底部特征显现，库存下降，外围成交量有见底信号

2023年上半年

PART1

PART1整体特征

【特征一】:供求低位，市场超跌

口上半年市场供求处于近五年低位

口4月后新入市买家出手较犹豫，市场出现“超跌状态”

【特征二】:二手市场对一手市场的影响上升

口全市二手放盘量较2022年明显增长

口二手市场景气不足对郊区一手项目走货的影响渐趋明显，尤其是次新盘较多的板块

【特征三】:三层结构向两层结构压缩

口显然，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。

【特征四】:购买力聚拢“优势地段”

口无论一级(土地)二级(一手)三级(二手)市场购买力，均向优势地段聚拢

X合富研究院

2023年上半年

广州商品住宅市场半年报

供求低位，市场超跌

上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位，新增供应374万m2,同比减少8%,是自2018年以来首次低于400万m2水平，新房成交448万m2,连续18个月平均月度网签水平维持在70万m2左右低位，是15年来最长的“底部”调整周期，且2023年5-6月周均成交，较2022年周均成交更低20%,超跌明显。

4月前，疫情管控放开以及经济复苏预期带动市场信心回归，尤其去年10至12月积压的购买需求较快释放，推动市场成交上行，4月后宏观经济复苏趋缓，房企债务风险持续，以及人民币兑美元汇率贬值等因素动摇市场入市信心，打断市场修复进程，致买家入市犹豫，市场出现“超跌状态”,交易景气低于去年同期水平。

X合富研究院

广州商品住宅上半年“供”/“求”均处近5年低位

口2023年上半年广州新增供应374万m2,同比减少8%。2018年以来，半年度新增预售面积首次低于400万m2。低于近5年的【上半年度平均新增供应水平(420万m2)】。

口2023年上半年广州网签448万m2,同比升2%,处于近5年来较低位置。较近5年同期均值(470万m2)减少约1成。

2018

2018-2023年H广州市商品住宅供求情况(万m2)

1000

新800

600

400374

200

0

2018年H