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资产评估案例分析对深圳市科技园工业大厦房

地产市场法与收益法的评估

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班级11会计一班姓名蔡瑶婷学号

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广东财经大学答题纸（格式二）

课程资产评估2013－2014学年第1学期

成绩评阅人

评语：

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＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝资产评估案例分析

对深圳市科技园工业大厦房地产市场法与收益法的评估

一.资产评估基本理念。

（一）概念

资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，

根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学

方法，对资产价值进行分析，估算并发表专业意见的行为和过程。资产评估是对

额定产权的评估。资产评估作为一种评价过程，会涉及以下基本要素：评估主体，

表明由谁来进行评估；评估客体，即被评估的资产，又为评估对象；评估依据，

即评估工作中遵循的法律法规，经济行为文件，重大合同协议以及取费标准和其

他参考依据；评估目的；评估原则；评估程序；评估价值类型；评估方法以及资

产评估假设。

（二）资产评估是对额定的产权的评估

资产评估是商品经济发展到一定阶段的产物，在市场经济中发挥着巨大的功

能，通过对资产的现

实价值进行评定和估算，为各项资产提供公正的价值尺度，通过对资产

进行价值判断，可以起到价值鉴定的作用；在资产评估中，按最优使用原则对资

产的价格进行估算，有利于资产的优化配置和流动。同时，通过资产评估，可以

促进企业账实相符和资产完整，防止国有资产流失和促进企业改革顺利进行。

（三）评估目的

资产评估的目的，就是说明为什么要进行资产评估，评估结果是为何种资产

业务服务。是资产评估的业务的基础，在较大程度上决定了资产评估标准的采用，

并在一定的程度上制约着评估途径和方法的选择。资产评估的目的具有多样性。

资产评估的目的有以下几种：以资产交易为目的的评估，融通资金的评估，资产

保全的评估，资产清算的评估，债务重组的评估，咨询服务的评估，税收的评估，

国家征用土地和房产的评估以及我国政府对国有企业资产评估的要求等等。

（四）资产评估价值理论及价值类型。

资产评估中，资产价值有三大资产价值形成理论：生产费用价值论，效用价

值论，供求价值论。生产费用价值论认为，资产的价值是由其生产成本决定的，

生产费用价值论是由成本的角度（采用重置成本法）评估资产价值的理论基础；

效用价值论是从效用的角度（采用收益法）评估资产价值的理论基础；供求决定

价值论是从公开市场角度（采用市场法）评估资产价值的理论基础。

在资产价值评估中，同一种资产相对于不同的评估目的，不同所有人和不同

市场条件而言，可能具有不同的价值，每一种价值均有不同的内涵与使用范围。

根据《国际资产评估准则》和我国《资产评估价值类型指导意见》，以资产评估

时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围将资产评

估的价值类型划分为市场价值和市场以外的价值两大类。所谓市场价值，就是指

资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计

值，市场价值通常适用于正常的产权变动类资产业务，同时，市场价值要求将被

评估资产视为可以在公开市场出售的资产。市场以外的价值也称非市场价值或者

其他价值，我国评估准则中并直接定义市场价值以外的价值，而是指出凡不符合

是市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。非市场价值是

指不满足公开市场价值成立条件的资产在非公开市场条件下实现的价值，以及虽

满足公开市场价值成立条件但却只能在非公开市场交易的资产实现的价值。非市

场价值是特殊经济行为或者资产业务以及特别评估对象在受限制的市场条件下

实现的价值。非市场价值的评估适用于产权变动类资产业务，也适用于非产权变

动类资产业务。在投资实务中，常见的市场价值以外价值类型有投资价值，在用

价值，清算价值以