【房地产上半年报】2023年上半年广州房地产市场总结-合富研究院.pdf

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市场超跌,成交结构压缩

——2023年广州房地产市场半年度总结——

GUANGZHOU

2023年上半年总结

市场超跌

上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位，新增供应374万㎡，是自2018年以

来首次低于400万水平，新房成交448万㎡，连续18个月平均月度网签水平维持在70万

㎡左右低位，是15年来最长的“底部”调整周期。

尤其2季度，房企资产负债问题未解决、以及人民币汇率（贬值）等因素使买家入市

信心有所动摇，市场修复的进程被打断。从合富研究院持续监测数据看，2023年5-6

月周均成交，较2022年周均成交更低20%，超跌明显。

与此同时，二手市场景气对一手成交的影响加深，全市二手放盘量较去年增长约

15%-20%，这也倒逼了更多一手项目（集中郊区）用更加积极的营销措施应对。

2023年上半年总结

三层结构向两层结构压缩

从区域成交结构看，上半年中心区成交保持稳中向好的趋势；远郊市场有一定

分化，南沙、花都、从化上半年成交量低位企稳，增城延续跌势；近郊市场承接力

较往年同期下降，Q1、Q2两个季度的成交规模均低于过往两年同期。

显然，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往

“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。

复盘2023年上半年市场

【特征一】：供求低位，市场超跌

整

体【特征二】：二手市场对一手市场的影响上升

特

【特征三】：三层结构向两层结构压缩

征

【特征四】：购买力聚拢“优势地段”

区【中心】：市场“坚挺有弹性”，优质资产受追捧

域

解【近郊】：供需减弱，让利增多，600万总价以上项目需求仍向好

读【远郊】：供应放缓，消化余货，“总价低、配套优”项目占比上升

积

极【宏观】经济底部特征明显，政策持续“暖风”

因

素【市场】市场底部特征显现，库存下降，外围成交量有见底信号

2023年上半年

PART1整体特征

【特征一】：供求低位，市场超跌

上半年市场供求处于近五年低位

4月后新入市买家出手较犹豫，市场出现“超跌状态”

【特征二】：二手市场对一手市场的影响上升

全市二手放盘量较2022年明显增长

二手市场景气不足对郊区一手项目走货的影响渐趋明显，尤其是次新盘较多的板块

【特征三】：三层结构向两层结构压缩

显然，市场成交正由过往的“中心升、近郊稳、远郊跌”的三层结构，逐渐往

“中心稳中向好，近郊+远郊寻底”的两层结构压缩。

【特征四】：购买力聚拢“优势地段”

无论一级(土地)二级（一手）三级（二手）市场购买力，均向优势地段聚拢

特2023年上半年

征广州商品住宅市场半年报

一

供求低位，市场超跌

上半年广州商品住宅市场供求处于近五年低位，新增供应374万㎡，同比减少8%

，是自2018年以来首次低于400万㎡水平，新房成交448万㎡，连续18个月平均月度网

签水平维持在70万㎡左右低位，是15年来最长的“底部”调整周期，且2023年5-6月

周均成交，较2022年周均成交更低20%，超跌明显。

4月前，疫情管控放开以及经济复苏预期带动市场信心回归，尤其去年10至12月积

压的购买需求较快释放，推动市场成交上行，4月后宏观经济复苏趋缓，房企债务风险

持续，以及人民币兑美元汇率贬值等因素动摇市场入市信心，打断市场修复进程，致买

家入市犹豫，市场出现“超跌状态”，交易景气