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某旅游度假区项目开发建议书

目录

第一篇概述：旅游度假区与旅游房地产的开发过程

1．开发前的规划

2．开发策略

3．开发小组

4．可行性研究与规划

5．资金之供给

6．审核过程

7．综合计划

8．市场营销

9．管理与经营

第二篇雨润黄山项目：开发模式与运作设计

1．开发原则

2．开发战略

3．开发模式

4．运作设计

第三篇雨润黄山项目：重点开发产物的初步建议

1．高尔夫球场

2．高端旅游地产项目——私家园林

3．雨润黄山旅游学院

4．旅游房地产项目——分时度假公寓

第一篇概述：旅游度假区与旅游房地产的开发过程

1．开发前的规划

度假区开发者在着手进行开发过程时，首先务必考虑各类选择的可

能，并界定整个计划的概念。最适合的开发概念之产生，往往需要通

过许多变数的考虑，才能做最后的决定。专业的开发者，他所感兴趣

的是开拓潜在的市场，其所需要的是适合该市场的计划用地。

就一项有计划的度假区开发过程而言，从计划开始到成功这段期间，

最重要的是反复思索开发概念、一再评估有用的资讯，并不断修改整

个计划的内容。在此同时，还需要研究最有远景的市场所在，乃至于

开发产物的形态、计划密度及兴建期限也要加以概念化，届时再以开

发过程中可能涉及的不动产开发限制，检验这些概念的可行性。倘若

没有通过这种慎重的调整过程，度假区开发计划很可能在一开始的时

候，就得宣告失败了。

设计概念形成的基础在于：确定开发性质或者设计意象。心理上的目

标（Psychologicalgoal）界定，有助于选定计划的特殊意象或者估

计完成的范围，并继而到设施形态之选定、安排与品质、经营上的需

求、影响交易方法与其他各项细节。

度假区的开发者同时需要考虑本身在整个开发过程，从计划开始到成

熟，一连串活动中的角色扮演。这些角色包含度假区内旅馆的经营，

计划初期的交易、土地与房地产的交易等。

（1）开发产物与设施

开发区所要营造的意象确定后，度假区开发者能够开始界定开发产物

及开发区内的各项设施。市场研究应该有助于主题公园、酒店、公寓、

别墅等开发产物之适当调与，指示有关尺寸、形式、所有权类型与价

位等级的建议。

其中最重要的是先界定该地区内务必保留的天然设施，并研究如何加

强这些设施的内容，开发产物与应该善加利用的天然设施界定的同

时，另一项务必在初期开发阶段进行的是，确定区内需要建造的设施，

并预留未来设施增加所需的空间。

在决定整个设施计划时，有四个要紧问题应详加考虑：

i.设施如何在实质环境与经济中，配合整个计划，并成为该计划区

特殊意向的一部分？

ii.该设施的数量该有多少？

iii.工程进度如何安排？

iv.经费合理吗？

由于度假区旨在提供愉快、真实的经验，倘若区内的设备不良而破坏

使用者的兴致，这种情况对整个度假区的影响，可能比完全没有这些

设施时严重得多。在游乐设施的经营上，开发者的首要任务是：维持

游乐设施所需的品质标准。

（2）计划用地之选择

开发者不应该迷恋某个地区，寄望该地区满足任何一种开发形态的要

求。选择计划用地的首要原则是，要能够使计划概念与计划用地密切

配合。

选择大型度假别墅兼度假区的计划用地时，应考虑环境、可及性与价

位等几项重点。环境上的评估选项包含：美学及气候上的特质；文化

上的吸引力；所能开发的游乐机会；与设施的便利性。

度假区计划的市场力（marketability）与计划区到目标人口集中地

的距离，与交通设施的便利性息息有关。开发企图越大的度假区，越

仰赖区内便利，高运输的交通设施。

第三个影响区位选择的因素是现实资金问题，即时开发费用与计划完

成后的经营费用。

（3）阶段与进度

度假区开发的阶段与进度，是整个开发过程中令人两难的部分。一方

面，在开发初期应该开始提供足够的游乐设施，以便招徕消费者，满

足消费者的需求，并配合开发者的进展需要。而在另一方面，这些初

期游乐设施所需的巨额前期资金，与计划初期庞大的营业亏损，却要

一直等到有大量游客或者别墅住户产生，并带来足够的收入能够开始

平衡营业支出的时候为止。

（4）规划方法

传统的计划用地规划法案，一向都是考虑工程需求、政策法令、与市

场政策等通常性的限制，以便进一步进展成敷地计划（Siteplan），

而这敷地计划事实上大部分只是附加在土地上的粗浅计划而已。另

外，有一种比较重视环境问题的规划方法，特别是对度假区开发特别

重要的是：以工程彰显开发用地的特殊个性。唯有游乐设施能适合开

发地的特色，