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计量经济学实验报告

——对我国商品房价格的计量经济学研究

摘要：基于我国对住房的庞大的需求，近年来，房地产产业的迅猛开展，全国各地都出现了商品房销售价格持续走高的现象，而由此更是掀起了“购房热”和“炒房热”的浪潮。出于谨慎性原那么和解决因房价居高不下而造成的居民“买房难”的困境，国家出台了诸多措施但都收效甚微。无法抑制的上涨的房价，究竟受什么因素在影响，而从哪些方面入手才可以实现对房价的调控呢？本文将从人均可支配收入、房屋造价、土地购置费、地区人均GDP、政策因素等几个方面展开分析，初步推到出影响商品房销售价格的因素，并对如何实现对房价的调控进行尝试性的讨论。

关键词：房屋销售价格影响因素调控

1引言

自从1998年我国实行住房商品化后，随着我国市场化改革的快速推进，房地产业己经成为拉动经济增长的支柱产业。从住房制度改革以来短短几年时间，纵观国内，从沿海开放城市到中西部欠兴旺地区，中国大地上几乎所有城市商品楼如雨后春笋般拔地而起。

而商品房价格的持续走高也就成为了人们热议的话题。特别是，近年来，中国房价持续走高。尽管国家政策层已经启动了几轮调控，但房价丝毫没有要稳定下来的迹象，房价高涨，一房难求的情况仍在持续。房地产行业已经成为我国国民经济的支柱产业，不仅影响着国民经济的增长，也牵动着千家万户的心。然而，房价到底为何如此之高，其未来走向将会怎样？为了研究这个问题，我们需要建立计量经济学模型。

2理论分析

2.1商品房“房价”问题的思维路程

商品房之所以被称为商品房，原因就在于它同其他商品一样，具有商品的共性。众所周知，商品的价值是由凝结在商品中的无差异的人类劳动所决定的，难么商品房的价格是也是由其价值决定的，其价值既包括所占用土地的价值，包括土地上建筑物的价值。除此之外，与其他商品一样，还受到供求状况、竞争程度、消费者偏好、市场预期、房地产企业经营策略和政府相关政策的影响，其价格围绕价值规律上下波动。但是，与普通商品不同，商品房还具有建设周期长、价值量大、空间固定性等特点，这就使其有了一般商品所没有的特点，所以其价格变化规律也与一般商品价格变化规律有所不同。

在之前对房屋价格的研究上，研究者总是喜欢从需求方面切入，研究的是家庭收入，地区人均经济产值等方面对商品房价格进行研究。如：有通过城镇\农村人口数量与结构、家庭收入来源、家庭人均收入来研究商品房价格的决定因素；有通过国家\地区的人均生产总值来研究产值对商品房价格水平变动的影响等等。但作为一个商品，对其价格的研究，如果仅仅局限于需求方不是过于片面了吗？因而在本文中，我们会参加供应方对商品房价格的影响。

2.2影响房价的因素

人均可支配收入，代表一个地区的人民的经济实力，人均可支配收入越多，人们提高生活质量和进行投资的欲望和能力就越强。房屋相对于其他商品来说，具有保值性和增值性，这种特点导致人们用大量的资金进行投资，促使房屋价格上升。理论上该变量和房价存在正相关性。

房屋造价，工程造价、土地价格再加上其他经营销售本钱等构成了房屋的造价，房屋的造价直接影响了商品住房的本钱，因此，理论上该变量和商品住房的价格呈正相关。

土地购置费，土地资源的稀缺性导致土地购置费不断上涨，而土地购置费在相当大的程度上影响了房屋的售价。随着开发的商品房不断增加，土地也越来越稀缺，房屋价格也会随着上涨，两者存在正相关性。

地区人均GDP，商品住房价格与当地的经济开展水平有着密切的联系，理论上，一个地区的经济越兴旺，商品住房的价格越高，因而两者之间应该呈正相关在经济学中。常用GDP来衡量该国或地区的经济开展综合水平通用的指标。

政策因素，国家可以通过多种财政、税收、货币等多种政策手段对房价进行影响以及地理位置等等其他因素，但这些因素一般难以用确切的数据来进行定量分析。

3模型的设定

依据上述的对商品房价格影响因素的分析，从需求和供应两个方面来对商品房价格的模型进行设定。具体的模型设定过程如下：

3.1各变量的设定

假定一个变量P(Price),设定P表示全国商品房每平米的平均价格。

3.1.2假定一个变量I(Income),设定I表示人均可支配收入。

假定一个变量BC(BuildingCost),设定BC表示房屋造价。

假定一个变量LC(LandCost),设定LC表示土地购置费。

假定一个变量GDP,设定GDP表示该国或地区的经济开展综合水平。

假定一个虚拟变量DUM(Dummy),设定DUM表示政策因素,政策分为鼓励，限制和不干预三种情况。具体的，要引入两个虚拟变量〔在有截距项的模型中〕，那么虚拟变量的设定如下：

1,鼓励政策1,限制政策

D1=