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国内房地产市场简析

宏观经济形势—综述1国内宏观经济仍处于下行通道2国内银行信贷市场开始紧缩4国际市场隐现流动性过剩3房地产投资维持低水平缓慢回升

宏观经济形势—预警信号出口持续下降，但投资和消费趋于稳定，国内市场基础尚未恶化。预警指数由上述10个指标构成，走势图见下页。

中国宏观经济实体仍处于下行通道。宏观经济形势—预警指数

宏观经济形势—走势增长自08年开始一直保持下降趋势，显示国内经济发展速度已经趋缓。

宏观经济形势—和和继续保持双双下跌，但降幅收窄显示未来经济可能好转。

宏观经济形势—新增贷款09年前4个月贷款额已超年初预计的全年4.8万亿，后期可能维持较低水平。5.17万亿

宏观经济形势—房地产投资房地产投资仍处于低水平缓慢回升。

指数图指数反映的是国际商品期货价格的变化趋势，主要由大豆、小麦、玉米等农产品和原油、汽油、天然气等能源产品以及黄金、白银、铜等金属产品总共19种商品交易情况组成。指数自3月开始大幅增长，国际市场隐现流行性过剩。宏观经济形势—国际市场09年3月4月5月6月

房地产市场—综述1普通住宅开发资本金比例降为20%2土地市场出现竞争性溢价4上市房企保持扩张且现金能力加强3多数城市住宅成交保持高位

降低普通住宅资本金35%20%资金杠杆由100/35=2.86提高至100/20=5.0资金门槛降低导致市场竞争者增多对二三线区域的开发企业更有作用房地产市场—政策

房地产市场—土地市场多个城市住宅用地供应量显著增加。

房地产市场—土地市场开发商资金压力有所缓解，土地市场升温带来竞争性溢价。

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房地产市场—销售市场5月份全国多数城市住宅成交面积继续保持上升态势。

房地产市场—销售市场5月份北京等少数一线城市住宅出现价涨量跌。出现下跌

房地产市场—上市房企行业资产负债规模仍在扩张。

房地产市场—上市房企行业存货总量略有增加，但增速显著降低至6.6%。行业经营现金流净额首次转正，资金压力得到缓解。

房地产市场—上市房企部分一线开发企业09年度销售业务增长迅速。

目前宏观经济低于8目标，如果第二季度经济指标不理想，后续仍有利好政策出台的可能性。上市企业资金压力缓解，且出于业绩和后续发展需要仍将加大土地储备，短期内土地市场竞争激烈。利好政策支持，房企现金能力加强，市场下行风险较小，但近期涨价使市场再次出现观望，因此后市可能会出现波动性，或现“小幅震荡、小幅增长”的”W型“小周期市场格局【详见下页图示】。123宏观政策土地市场销售市场市场走势预测—结论

第一阶段开始观望需求积累市场基础市场走势预测图示第二阶段小幅降价刺激需求第三阶段交易回升恢复价格第四阶段提高价格再现观望销售面积销售价格

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