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【开店必备】店铺选址评估时，50个次要评估指标

商业地产行业是一门很深的学问。

店铺选址评估时，

要考虑的50个次要评估指标

1.目标顾客：

如果你不知道谁是你的目标顾客，那你不应该做生意。但是，悲

哀的事实是太多小商家对谁是他们最好的顾客完全一无所知。你的目

标顾客群包括你最好的顾客，就是最常光顾你生意的顾客。虽然你生

意的80%可能不会来自只有20%的顾客，要学习的教训是你的回头客

是你需要专注服务的，回头客也应该是你的营销联系清单中的一个群

体。

如果你已经在营业而且你要了解谁是你的顾客，强烈建议你要定

期的做顾客调查。有了这个调查的数据，加上收集人口统计及心理统

计数据，能提供给你很多可靠的信息并让你生成目标顾客信息的档案。

如果你现在还没营业，你应该了解你竞争者的顾客概况信息越多越好。

这不是一件容易的工作，但可以先从你竞争者的顾客开始并多做观察。

而且，不要害怕跟竞争店打工的员工聊聊，他们不明白你的意图，他

们是有用信息的金矿。

2.圈养的顾客：

有很多类型的店面位置称为“圈养的购物者”的位置，另称“封

闭式门店”，因为他们提供产品及服务给已经被封闭在那里的人，换

句话说，这些顾客不需要从远方出行来得到你的产品或服务。机场、

大学、医院、办公楼、旅游景区、地铁站（火车站）及购物中心（摩

尔）等是好例子来说明圈养的购物者。在这里，顾客只能发现有限数

量的零售店或餐厅。在这类型的店址，便利是最重要的也是大多数到

访的原因。

3.收入水平：

为了避免昂贵的错误，潜在商圈内的个人收入水平要匹配你的生

意所定位顾客的收入水平。例如，一个高档餐厅或零售店应该将其选

址工作聚焦于有较多中高收入家庭的区域。

4.教育水平：

这既是人口统计也是心理统计的变量，对选址评估流程有非常重

要的影响。对高档的零售店及餐厅，零售商圈内的教育水平是越高越

好。相反地，有些生意的客群主要是较低教育水平的顾客。

5.分食（销售转移）：

这术语指的是一个门店对另一个门店的销售转移冲击。不管你经

营一个夫妻老婆店或餐厅、小连锁或加盟店，你应该会关心分食的影

响。因为没有猜测的余地，最好的方法来避免不想要的销售转移（一

家店到另一家店），例如不超过10到12到15%，就是非常清楚你现

有顾客的商圈范围以及谁是你的主要顾客。

6.成长指标：

为了测量一个区域的动态，你需要看看人流数、主力店、租金及

空房率等以外的指标。你需要学习重要的成长指标像新的建筑许可、

新房开工数、学生注册人数、新的住宅的、商业的、工业的、教育的

及机构的建设开发活动。不清楚一个区域的未来是如何被规划，你如

何证明这一个重要的财务投资是正确的？

7.最高及最佳的地段用途：

这是房地产评估师、银行家、开发商及市政规划者最喜欢的一句

词语。它指的是土地用途并集中在哪类使用用途是最适合一个特定地

段区域。例如，在高价的上海外滩区域开家洗衣店是不适合的，因为

你的利润无法承受高租金。在大多数的公路交叉路口区域及商业走廊，

最高及最佳的地段用途意指零售、餐厅、加油站、银行、宾馆及办公

楼是首选的地段用途。

8.邻近地段的用途：

务必注意你门店的旁边或附近的地段是做哪类用途。一些地段用

途是不兼容的，而且对你的客流及销售会有负面影响。特别不吸引人

的邻居是空地以及会制造噪音、恶臭的商家。

9.生意集群：

要找到一个店面落位于生意集群里面，这个集群区域享有不间断

的客流，而不是一个跳跃式发展的区域或不兼容的隔邻生意。虽然集

群对主要依赖于行人的生意是特别重要，在考虑完全依赖于车流的店

址时，确定集群是否存在是绝对必要的。在依赖车流的情况下，只是

距离一个邻近商家有150米或300米远或许就是能够继续维持营业或

关门倒闭的差别。

10.租户组合：

如果你考虑在一个购物中心开店，你最先考虑的因素之一应该是

所存在的租户组合类型。这些租户的生意跟你的生意兼容互补吗？这

些租户可能会吸引与你同类型的顾客吗？这租户组合可能会增加走路

经过你门前的顾客数量吗？是否有一家主力店不仅能提供购物中心立

即的身份识别，还能产生大量的客流？这些租户的顾客会跟你的顾客

抢占方便的停车位吗？

11.集客点（聚客点）：

除非你的生意是会吸引顾客的便利性质或目的地性质的生意，不

管附近有多少其