最迟明年，房地产或探底.doc

楼市，真“回稳了”吗？眼下，房地产各方利益机构都在“做多”。

比如，很多中介朋友圈总是“喜报个不停、宣扬楼市大涨”；一些官方表态是“基本筑底、稳中有进”；地方政府也积极释放热销数据，比如深圳热销后顺势推出126亿超级地块……

10月的反弹，的确“大快人心”！但11月环比走弱，也让人忧心忡忡。

下一步楼市何去何从？随着这一轮楼市救市政策阶段性结束，那么2025年楼市又会如何走向？大家都在关注和期待。

作为地产人，笔者当然希望房地产如国家期待一样快速止跌回稳，但是学过宏观经济学都知道，政策也并非万能的！

治理房地产行业过度繁荣是容易实现的，但一旦行业全方位下行后，想短期把行业再拉起来是有大难度的。所以笔者对后市整体判断还是“谨慎为主，乐观为辅”。

眼下大多地产人还是茫然的，似乎当下房地产已进入一个十字路口。

一则国家超大手笔救市，那房地产后市应该有戏；二则除了一线城市外，大多城市房价依然在下行，整体依旧“以价换量”，同时，很多人对收入、就业似乎看空。

所以综合看，未来房地产到底是“回稳”还是“向下”，眼下正处于十字路口。

对这个问题的判断，笔者觉得应该从行业的源头和基本面去做分析，而不是天天盯着10月数据，11月数据去预判楼市变化。

毕竟房地产的走向，短期取决于政策强弱，但中长期还是取决于行业的基本面支撑与变化。总结一句话就是——

基本面，决定楼市中期大走向；政策救市，决定短期脉冲走向。

对此，笔者特地从4个行业基本面去看看房地产当下的格局与走势。

高库存7.3亿平，24年去库存6%

一个行业的销量和价格是由什么决定的？归根结底是供需结构决定的。

当下，房地产供需格局核心还是供大于求，库存严重过剩，这也是大家常说的“高库存”。应该说，过量库存，是房价企稳，销售回稳的第一拦路虎！

这2年全国房企都在去库存，国家24年也强调去库存，但眼下库存到底处于什么格局了？笔者总结为三点，结论不轻松。

其一、去库存这么久，今年预计实际去库存6%

24年2月到10月末全国商品房狭义库存从7.60亿平米降低7.31亿平米，等于说8个月时间国家去库存才0.29亿平，连7.6亿零头都没去掉。0.29亿，相当于7.6亿狭隘库存的“3.8%”。

由此推算，24全年去库存大概0.4~0.5亿平，那算下来，今年，国家商品房去库存为6%左右。

其二、7.6亿是已经批准销售还未出售的狭隘库存，如果加上未开工土储，开工但未取得销售许可证，以及庞大的二手房库存，广义库存可能更恐怖。

据中指院数据，截至2024年7月，全国住宅的“已开工未售库存”达到了25.2亿平米！

其三，一般房地产行业库存量在8到12个月为合理，但眼下看按照24年全年8亿~9亿平米计算，那么房地产库存去化周期在3年左右。

无独有偶的是，高盛也预估，基于眼下库存，如果没额外刺激措施，那么房地产低迷可能还会持续三年。

当然，2025年房地产收储去库存肯定会提速。因为这是房地产回稳的第一大拦路虎！

经济和收入变化

经济和收入、就业的变化，是房地产25年回稳的第二拦路虎。

以前是房地产，支撑了中国经济上行；当下是经济变化，会拖累了房地产回稳。

那25年房地产能否回稳，核心还看中国经济的情况。说得更微观的是25年中国老百姓就业、收入的“复苏和改善”。

但25年、26年经济会如何了？

伴随特朗普的25年就任，2025年中国宏观经济势遭遇三大挑战。即最强贸易关税战、消费不足的拖累以及房地产下行调整。而瑞银也更是预测，尽管2025年中国会出台一系列对冲措施，但瑞银之前预测2025年经济增长预计在4%，2026年在3%左右。

但在不久前，瑞银考虑到宏观救市的特别力度，上调了中国2024年GDP增长4.8%、2025年GDP4.5%。

同样，野村证券也给出中国2025年GDP增长4.0%的预测！

在24、25、26年经济持续“下行”背景下，很多人可能对收入与就业难言改善，更重要的是这个“经济下行预期”，也会让大家更加谨慎购房。

投资、拿地、新开工连续3年下降

房地产回稳缺乏源头动力

一个常识是“在发展中，更容易破局”。

眼下，房地产回稳，单一靠老库存，往往都是过时产品，是2、3年前的产品设计，在客户抗性本就很大的背景下，显然老产品更难难去化销售。

比如，眼下新拿地很多都是得房率超100%，且30平~50米空中花园的四代住宅，又或者是容积率低于1.5的超舒适度产品，这些新产品更容易销售突围。

所以，房地产回稳，更需增量带动存量，仅仅不拿地100%靠去库存老房子，差房子是很难让整个房地产销量回稳的。

另一方面，房地产新增投资与拿地才能让房地产上下游50个产业链转动起来，支撑经济回稳。对比之下，二手房市场回温回暖虽好，但却很难支撑经济GDP大飞跃的。

核心还是新房产业链“转起来”，即通过房企新拿地、新开工，带动