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万祥·御龙湾项目定位发展战略报告

WANXIANGDIJINWANXIANMUDINGWEIJIFAZHANGZHANLIUBAOGAO

报告正文主要内容

行云水云间、归来御龙湾

沈阳万祥置业地产——项目定位报告发展战略

目录

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第一部分（PARTA）沈阳市房地产市场总体情况分析

沈阳概况―――――――――――――――――――――――――――P2沈阳市总体社会和经济发展概况――――――――――――――――P3

奠定东北中心城市地位，城市功能和竞争力大大增强―――――――――P6

第二部分（PARTB）沈阳房地产市场环境与现状

沈阳整体房地产市场分析―――――――――――――――――――P13

沈阳中高档住宅市场（4000元/平方米以上）分析―――――――――――P14沈阳房地产市场发展趋势预测：――――――――――――――P14

第三部分（PARTC）沈阳典型项目分析

市场分析状况――――――――――――――P16

市场分析―――――――――――――――――――――――P16沈阳房地产现状及特征―――――――――――――P17

第四部分项目规划调整建议――――――――――――P22

第五部分产品核心竞争力的总结―――――――――――P24

第一部分（PARTA）沈阳市房地产市场总体情况分析

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一、沈阳市概况

沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城。沈阳现辖九区一市三县，总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。总人口720.4万人，市区人口506.6万人。沈阳位于北纬41°115l-43°213，东经l22°259-123°4824。

图1市辖区图

地理位置：

位于辽宁省中部。在东经122度25分9秒至123度48分24秒、北纬41度11分51秒至43度2分13秒之间。以沈阳为中心的150公里的半径内形成了鞍山、本溪、抚顺、辽阳、铁岭、营口等世界上罕见的城市群。大连港、营口新港、锦州港距沈阳不超过400公里。

交通区位：

沈阳是联系东北地区和关内的交通枢纽，铁路密度居全国之首。沈山、长大、沈丹、沈吉等六条铁路汇集沈阳并通向四面八方。公路总里程5080公里，由沈阳至北京、沈阳至大连、沈阳至抚顺、沈阳至本溪、沈阳至长春以及绕城高速公路和二环路构成的环绕沈阳，连接海港、空港的“三环五射”高速公路网已经形成。民航从沈阳过港航线有67条，通往国际及国内各大中城市

气候特征：

沈阳属北温带半湿润大陆性气候，受季风影响，降水集中，四季分明。全年平均气温8.30C，最低气温零下28.5°C，最高气温36.1°C，年降水量501.5毫米，无霜期l83天。

图2城市表征

历史文化：

沈阳因地处浑河(古称沈水)北岸而得名。公元前300年(燕昭王十二年)建立候城，沈阳建城已有2300余年。沈阳素有“一朝发祥地，两代帝王都”之称。1625年，清太祖努尔哈赤迁都于此，更名为盛京。1636年，皇太极在此改国号为“清”，建立清王朝。1644年，清军入关定都北京后，确定盛京为陪都。1651年设立奉天府。1945年复称沈阳市。

城市荣誉：

国家环保模范城市、国家森林城市、沈阳跻身2004年“中国十大最具经济活力城市”行列、沈阳故宫、昭陵、福陵被世界遗产委员会确定为“世界文化遗产”、“中国历史文化名城”、“国家环境保护模范城市”、2004年CCTV评选的全国十大“最具经济活力城市”、2004年国家环保总局公布的全国十大”安静城市”、2004年国家统计局公布的全国十大“综合实力百强城市”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林绿化城市”、“全国科教兴市先进城市”、“全国双拥模范城市”、沈河区被国家评为“全国投资环境诚信安全区”、沈阳被国际园艺者协会（AIPH）确定为2006世界园艺博览会举办城市。

二、沈阳市总体社会和经济发展概况

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2.1综合实力明显提升、未来成长性高。

2005年地区生产总值实现2240亿元，比2000年翻一番，连续5年保持两位数增长，年均增长13.8%；地方财政收入实现181.5亿元，按可比口径是2000年的3.8倍，年均增长30.6%；全社会固定资产投资累计完成3622.5亿元，年均增长39.1%；社会消费品零售总额实现915.1亿元，年均增长11.7%。城市综合实力显著增强，竞争力排名由2000年全国第14位跃升到2004年第8位，综合经济实力排名由第