房地产开发企业收入审计-审计论文-会计论文.pdf

房地产开发企业收入审计-审计论文-会计论

文

——文章均为WORD文档，下载后可直接编辑使用亦可打印——

房地产开发企业产品的特殊性，决定了其成本的计量与核算

方法、主要成本费用的分配方法、收入的确认条件与方法等与其他企

业的不同，也决定了其资产负债真实性审计应关注内容与重点。

一、已完工开发产品成本结转审计

（一）审计思路：房地产开发企业开发产品生产的周期较长，

成本归集对象较为复杂，完工产品确认条件与其他企业截然不同。正

确地确认完工产品、完整地归集完工产品成本并将其在已销开发产品

与未销开发产品之间合理分配是已完工开发产品成本结转审计的关

键，也是正确核定存货资产成本的关键。

（二）审计过程、步骤与方法：

1、根据企业开发产品、开发成本、预付账款、预收账款等账

簿反映的成本归集对象，向企业索取有关开发项目资料如房地产开发

经营权证、国有土地使用权出让合同、建设用地规划许可证、国有土

地使用取证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预

售许可证、开发产品竣工证明材料等。

2、根据企业提供资料，结合开发产品完工条件，并询问企业

财务等管理人员，判断开发产品是否已经完工。

3、要求企业提供各开发项目产品开发情况包括建筑性质、楼

盘数量、总套数及面积、附属房产套数及面积、楼盘明细资料，已销

售情况包括销售套数、合同面积、合同金额、已回款情况、欠款情况，

未销售情况等资料。

4、对已完工开发产品未销售情况，要求企业提供未销售房屋

盘点表，包括所在楼盘、房号、面积、开发成本等资料。

5、审查开发产品科目，对照企业提供的未销售房屋盘点表中

未销售房屋开发成本与开发产品科目中产品明细余额进行比较是否

一致；审查企业已归集到开发产品的计税成本总额，是否按照规定的

方法在已销开发产品与未销开发产品之间合理进行分配，开发产品科

目余额是否合理，是否存在多转、少转、不转成本现象。

6、审查开发成本科目，检查已完工开发项目是否仍然有未结

转开发产品的开发成本。我们对某房地产开发企业检查发现，有4个

已完工开发项目仍然有未结转开发产品的开发成本，金额107.95万

元。

7、审查预付账款科目，检查已完工开发项目预付款项是否已

全部结转开发成本，是否在预付账款中仍然有未结转的项目。我们对

某房地产开发企业检查发现，有10个已完工开发项目的预付款项仍

然未结转开发成本，预付账款中已完工开发项目应结转成本及其他应

结转成本金额1152.45万元。

8、向企业财务人员、成本管理人员、项目部负责人员了解已

完工项目产品成本归集情况，各个已完工开发项目成本是否归集齐全，

应计提预提的费用是否按照规定标准计提、预提，是否仍然有未支付

未入账的费用，并要求企业将应提未提、应付未付费用及时提供给审

计组。根据企业提供资料，已完工项目应提未提、应付未付费用合计

392万元。

二、房地产开发企业收入审计

（一）审计思路：房地产开发企业所开发产品具有规划性强、

投资额大、建设周期长、开发经营业务复杂的特点，由于投资额大，

预售开发产品成为企业融资的重要方式，预收账款审计成为揭示房地

产开发企业损益真实性的重要环节。

（二）审计过程、步骤与方法：

1、根据企业提供的商品房预售许可证，明确许可证发放时间。

检查收取预售楼款的原始凭证及预售合同，明确款项收取时

间，然后与《商品房预售许可证》取得时间比较，确定是否存在预售

开发产品未取得房屋预售许可证的问题。对应收账款其他应收款预收

账款其他应付款等往来款明细账进行审查，了解各科目所核算业务中

有无预收售楼款。

2、将收取的预售楼款与收款原始凭证及房屋预售合同核对，

对挂账的非预收售楼款要明确款项的性质、金额及收款时间，判断是

否存在违规收取诚意金等认购款的情况。

3、在对往来款项详细检查的基础上，汇总各月已收取的房屋、

商铺、车位等销售款或定金，测算应交税金；对各月纳税申报表进行

检查，将测算的应交税金与已预交税金进行比较，确定是否存在延迟

申报纳税或未足额缴纳税金的情况。

4、对房屋销售明细表及房屋销售合同进行检查，重点关注销

售价格明显偏低的合同，要求被审计单位解释销售价格明显偏低的原

因，低价销售是否