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第第二二节节个个人人商商用用房房贷贷款款

本本节节考考点点

01基基础础知知识识

02贷贷款款流流程程

03风风险险管管理理

考考点点1：：基基础础知知识识

一、个人商用房贷款的含义

贷款人向款人发放的用于购买国有出让土地上商业用房的贷款。

二、个人商用房贷款要素

（一）贷款对象

（二）贷款利率

（三）贷款期限

（四）还款方式

（五）担保方式

（六）贷款额度

（1）贷款对象

贷款支持的商用房须满足以下条件：

①商用房所占用土地使用权性质为国有出让，土地类型为商业、商住两用或综合用地；

②商用房为一手房的，该房产应为已竣工的房屋，并取得合法销售资格；

③商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证。

款人须具备以下基本条件：

1）具有完全民事行为能力的自然人，年龄在18（含）-65（不含）周岁；在境内工作、学习的境外个人还须满足我国关于境外

人士购房相关政策；

2）具有合法有效的身份证明、户籍证明（或有效居留证明）及婚姻状况证明（或未婚声明）;

3）具有良好的信用记录和还款意愿；

4）具有稳定的收入来源和按时足额偿还贷款本息的能力；

5）具有所购商用房的商品房销（预）售合同或房屋买卖协议；

6）已支付所购商用房市场价值50%（含）以上的首付款（商住两用房首付款比例须在45%及其以上），并提供首付款银行进

账单或售房人开具的首付款发票或收据；

7）在银行开立个人结算账户；

8）贷款人规定的其他条件。

（2）贷款利率

个人商用房贷款利率不得低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）+60BP。

（3）贷款期限

个人商用房贷款期限最长不超过10年。

（4）还款方式

个人商用房贷款可采用按月等额本息还款法、按月等额本金还款法等多种还款法。

（5）担保方式

申请个人商用房贷款，原则上以所购商用房设定抵押。

部分商业银行也允许采用其他方式抵押、质押和保证等担保方式。

①采用抵押方式申请商用房贷款：

款双方必须签订书面抵押合同，用于抵押的财产需要估价的，可以由贷款银行进行评估，也可委托贷款银行认可的资产评估

机构进行估价，在抵押期间，款人未经贷款银行同意，不得转移、变卖或再次抵押已被抵押的财产。

②采用质押方式申请商用房贷款：

款人提供的质物必须符合《民法典》的规定，同时出质人和质权人必须签订书面质押合同，根据规定需要办理登记的，应办

理出质登记手续，贷款银行认为需要公证的，款人（或出质人）应当办理公证。

③采用第三方保证方式申请商用房贷款：

款人应提供贷款银行可接受的第三方连带责任保证。第三方提供的保证为不可撤销的承担连带责任的全额有效担保，保证人

和贷款银行之间应签订保证合同，保证人失去保证能力、保证人破产或保证人分立的，款人应及时通知贷款银行，并重新提

供足额担保和重新签订保证合同，款人和保证人发生隶属关系、性质、名称、地址等变更时，应提前30天通知贷款银行，并

与贷款银行签订款合同修正文本和保证合同文本。

（6）贷款额度

贷款额度不得超过所购商用房价值的50%，所购商用房为商住两用房的，贷款额度不得超过所购商用房价值的55%。

真真题题再再现现

【单选-1】下列关于商用房贷款的表述，错误的是（）。

A．商用房包括临街商铺、住宅小区的商业配套房、商住两用房、写字楼等

B．商用房为二手房的，应取得房屋所有权证及土地使用权证

C．单纯以租金收入作为还款来源的商用房应作为银行商用房贷款的主要业务对象

D．申请个人商用房贷款，原则上以所购商用房设定抵押

【【答答案案】】C

【【解解析析】】C项，商用房的租金收入存在较多不确定因素，稳定性较差，如单纯以租金收入作为还款来源，风险较高。

【单选-2】个人商用房贷款的还款来源主要是（）。

A．款人的经营收入以及租金收入B．款人的投资收益

C．个人商用房的资产增值D．款人的工资薪金收入

【【答答案案】】A

【【解解析析】】商用房主要是用于盈利的经营性房屋，很多大金额个人商用房贷款的还款来源主要是款人的经营性收入以及租金

收入。

考考点点2：：贷贷款款流流程程

（一）贷款受理

贷款受理人应要求商用房贷款申请人以书面形式提出贷款申请，填写款申请表，并按银行要求提交相关申请材料。

申请材料清单：

1）款申请表；

2）款人及其配偶有效身份证件、户籍证明（户口簿或其他有效居住证明）、婚姻状况证明（结婚证、离婚证、未婚声明

等）原件及复印件；

3）款人还款能力证明材料，包括收入证明材料和有关资产