房子被查封,不能过户的原因和解决方法 .pdfVIP

房子被查封.不能过户的原因及解决方法

郑重声明：严禁抄袭、违者必究！二手房买卖的流程大

约需要几个月的时间.在此交易期间.如果房子被另案查封.

会给交易造成障碍.甚至会给买房人造成损失。本文简要分

析其原因和解决方法。一、房子被查封不能过户的原因《城

市房地产管理法》第三十八条：“下列房地产.不得转

让：……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或

者以其他形式限制房地产权利的；……”和《合同法》第110

条：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不

符合约定的.对方可以要求履行.但有下列情形之一的除外：

（一）法律上或者事实上不能履行；………”房子被另案查

封在法律上或者事实上都会造成不能履行的后果.因此.法

院在另案查封没有涤除前是不会判决继续履行合同的。因为

即便法院如此判决了.也不能履行.法院也不能强制执行。

二、解决方法解决方法简单讲就是“解封”.但是解封的方

法很多.如：1、卖房人提供担保申请解封《民事诉讼法》

第一百零四条规定：“财产纠纷案件.被申请人提供担保的.

人民法院应当裁定解除保全。”《民诉法司法解释》第一百

六十七条规定：“财产保全的被保全人提供其他等值担保财

产且有利于执行的.人民法院可以裁定变更保全标的物为被

保全人提供的担保财产。”根据上述法律规定.卖房人可以

..

提供担保申请法院解除对标的房屋的查封。在实务操作中.

只要卖房人能提供担保.法院一般也都会同意解除对标的房

屋的查封。2、卖房人提“保全异议”《最高人民法院关于

人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》【2005

年01月01日生效】第十七条规定：“被执行人将其所有的

需要办理过户登记的财产出卖给第三人.第三人已经支付部

分或者全部价款并实际占有该财产.但尚未办理产权过户登

记手续的.人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支

付全部价款并实际占有.但未办理过户登记手续的.如果第

三人对此没有过错.人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最

高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问

题的规定》【2015年5月5日生效】第二十八条规定：“金

钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出

异议.符合下列情形且其权利能够排除执行的.人民法院应

予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面

买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款.或者已按照合同约定支付部分价款

且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买

受人自身原因未办理过户登记。”符合上述法律规定的.卖

房人可以通过提执行异议的方式来排除对标的房屋的执行。

举重以明轻.在符合上述条件的前提下.买房人也应当可以

提“保全异议”.即对法院对标的房屋的查封提出异议.申

..

请法院裁定解除查封。因为诉前或诉中的查封也是为了判决

后的执行.在符合上述条件的前提下.卖房人可以通过执行

异议的方式排除对标的房屋的执行.那么.法院查封标的房

屋也就没有意义了（起不到便于判决后执行的目的）。而且.

如果法院解封标的房屋还可以查封卖房人的其他财产（如果

不解封标的房屋.其他财产可能因超标的而不能查封）.这样

反倒有利于卖房人的债权人今后的执行。当然.法律并没有

明文规定“保全异议”。另外.将“保全”解释为“执行”.

通过提执行异议的方式来解除查封也不一定能够得到法院

的支持。但是.如上面所述.继续查封标的房屋对于卖房人的

债权人没有任何好处.解除查封反倒对其有好处.这就为卖

房人与其债权人协商解除对标的房屋的查封提供了有利条

件。卖房人可与其债权人协商.由其债权人申请解除对标的

房屋的查封.另行申请对卖房人的其他财产进行查封。3、

买房人做工作往往.卖房人不会配合买房人做上面的工作.

这就需要买房人自己努力做工作。具体怎么做工作要根据具

体案情来判断.如卖房人符合执行异议的条件.买房人可以

游说卖房人的债权人解除对标的房屋的查封。如果卖房人的

债权人对卖房人的债权金额不多于买房人未付的房款（或虽

多于.但是买房人能接受）.则买房人可以代卖房人偿债（买

房人对卖房人形成债权）.买房人以对卖房人的债权（因代

偿债而形成的债权）抵消卖房人对买房人的债权（未付房款

.