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考点考点2：房地产估价：房地产估价

一、房地产估价的基本概念

房地产专业估价人员，以房地产为对象，根据委托人不同的估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，

在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行测算和判定的活动。

（一）房地产概念

房地产：土地、建筑物及其他地上定着物，它是实物、权益、区位的综合体：

实体：有形的实体、该实体的质量及组合完成的功能；

权益：权利、利益和收益；

区位：地理位置坐标位置、周围环境和景观、与重要场所（如市中心、机场、车站、政府机关、同行业等）的距离及通达的便

捷性等。

（二）房地产的特性

【目前我国政府规定土地使用权出让年限：居住用地70年，工业用地50年，教育、科技、文化卫生、体育用地50年，商业、旅

游、娱乐用地40年，综合或其他用地50年】

（三）房地产的类型

1）按用途分：居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐、工业和仓储、农业、特殊用途（机场、车站、医院、学校等）和综合

房地产（具有前述两种以上用途）。

2）按开发程度分：生地、毛地、熟地、在建工程和现房。

3）按是否产生收益分：收益性和非收益性房地产。

4）按使用方式分：销售、出租、营业和自用房地产。

二、房地产估价目的

房地产估价目的：房地产估价报告的期望用途，即委托方为了什么需要而聘请估价方估价。

不同的估价目的将影响估价结果。

估价目的不同，估价的依据、所采用的价值标准、估价时点的选取、估价时应考虑的因素、估价方法的选用等就可能不同，甚

至估价对象本身的范围界定也可能不同。因此，估价目的限制了估价报告的用途，针对某种估价目的得出的估价结果，不能盲

目套用于与其不相符的用途。

针对不同估价目的所采用的价值标准，分为公开市场价值标准和非公开市场价值标准。

采用公开市场价值标准时，要求评估价应是公开市场价值。

公开市场价值：在下列交易条件下最可能实现的价格：

（1）交易双方自愿进行交易；

（2）交易双方进行交易的目的是追求各自利益的最大化；（3）交易双方具有必要的专业知识并了解交易对象；

（4）交易双方掌握必要的市场信息；

（5）交易双方有较充裕的时间进行交易；

（6）不存在买者因特殊兴趣而给予附加出价。

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真题再现真题再现

【单选-1】房地产按（）分类可分为生地、毛地、熟地、在建工程和现房。

A．用途B．开发程度C．使用方式D．是否产生效益

【答案】【答案】B

【解析】【解析】房地产的分类：

1）按用途分：居住、商业、办公、旅游、餐饮、娱乐工业和仓储、农业、特殊用途（机场、车站、医院、学校等）和综合房

地产（具有前述两种以上用途）。

2）按开发程度分：生地、毛地、熟地、在建工程和现房。

3）按是否产生收益分：收益性和非收益性房地产。

4）按使用方式分：销售、出租、营业和自用房地产。

三、房地产估价原则

（一）合法原则

要求以估价对象的合法权益为前提进行估价。

合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。

遵循合法原则应做到：

1）合法产权方面：应以房地产权属证书、权属档案的记载或其他合法证件为依据；

2）合法使用方面：应以使用管制（如城市规划、土地用途管制等）为依据；

3）合法处分方面：应以法律法规或合同（如土地使用权出让合同）等允许的处分方式为依据；

4）其他方面：包括评估价必须符合国家的价格政策等，如城市房屋拆迁估价，要符合政府有关城市房屋拆迁补偿的法律法

规。

（二）最高最佳使用原则

要求以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。

最高最佳使用：法律上许可、技术上可能，经济上可行，并经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到最大的一种使用方

式，包括最佳用途、最佳规模和最佳集约度。

（三）估价时点原则

要求估价结果应是估价对象在估价时点的客观合理价格或价值。

由于影响房地产价格的因素不断变化，因此，房地产价格具有很强的时间性。因此估价中要注意估价目的、估价时点、估价对

象状况和房地产市场状况四者的内在联系。

（四）替代原则

要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

类似房地产：在用途、规模、档次、建筑结构、权利性质等方面与估价对象处在同一供求范围内的房地产。