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固定收益专题研究

2024年REITs市场回顾暨2025年投资策略：长坡厚雪，静待花开

核心观点固定收益投资策略

2024年REITs市场回顾：国内Reits的投资逻辑逐渐从稀缺性炒作走向价值证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧

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回归。在经历了2023年市场超跌后，2024年REITs指数走势整体企稳回升，daidanmiao@zhaojing@

但截至当前仍弱于股债。1月中证REITs指数表现弱于中证全债指数和沪深S0980520040003S0980513080004

300指数，2月起至9月末，随着股市震荡下跌，市场红利风格占优，REITs证券分析师：董德志

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指数表现逐渐超越沪深300指数和中证全债指数；9月27日后，股市回暖，dongdz@

沪深300指数走势超越REITs指数表现。在经济弱复苏环境下，对经济周期S0980513100001

相对敏感性较低的REITs产品涨幅较高，如保障房、生态环保等，在低迷市基础数据

场中依然能相对保证稳定现金流，而消费类、仓储物流类对经济敏感度较高中债综合指数248.2

的品种，则在今年二级市场表现不佳。中债长/中短期指数245.4/209.1

银行间国债收益(10Y)2.10

企业/公司/转债规模(千亿)69.2/24.4/7.6

REITs市场发展方兴未艾，行业扩张可期。REITs作为我国的新兴投资品种，

市场走势

当前市场规模较小，流动性偏弱。随着我国基础设施和不动产行业从增量发

展阶段进入存量发展阶段，由粗放式发展进入高质量发展，公募REITs作为

盘活存量资产的重要方式之一，可以提高资金使用效率，提升直接融资比重，

服务供给侧结构性改革。2024年，受益于我国公募REITs配套政策不断完善，

我国公募REITs发行迎来井喷式增长，发行节奏明显加快。“首发+扩募”

双轮驱动行业扩张，未来公募REITs有望从单一资产扩募迈向混装资产扩募

的时代。我们推算中国REITs市场规模约在2.1万亿-4.5万亿元，市场规模

还有15-35倍扩容空间。

关注REITs长周期配置价值。我国REITs发展时间较短，波动相对较大，这

是REITs这一新兴投资品种走向成熟的必经过程。参考全球REITs历史表现，资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理

从一个较长的时间维度看，在2009年-2023年，全球REITs的年复合收益率相关研究报告

为9.73%，跑赢了股票（7.10%）、债券（1.49%）、房地产（5.27%）。由于《重拾信心，慢牛可期-2024年研究成果综述暨2025年转债投资

策略》——2024-11-19

我国公募REITs采用了国外REITs强制分红和权益型产品设计特点，我们可《2024年11月转债市场研判及“十强转债”组合》——

2024-11-03

以参考美国REITs长周期的市场表现。从历史表现来看，美国REITs呈现出《2024年10月转债市场研判及“十强转债”组合》——

低风险、长期回报稳定、与其