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时间的答案

华丽家族苏州檀宫2024年提报

理清思路

Chapter-1

Problem1

板块现状

曾经被仰望的一类板块渐渐没为三类板块

临湖但湖岸线并不伟岸、被公寓产品紧紧包裹

檀宫再次拿到TOP1，却依然是：少了座驾的“王”

板块的势能弱了，檀宫的今天，也有“酒好也怕巷子深”的局面

Problem2

产品现状

曾经一脉“上海檀宫”十大豪宅光环惊艳苏州

但经历10年、市场新品与时俱进，

看当下的檀宫，曾经万人敬仰的，如今常被平替

Problem3

竞争市场

限墅令松绑，别墅产品不在稀缺

2024苏州待售低密别墅盘，至少有14个

大批量曾经捂盘的别墅产品及土拍入市

绝版别墅重出江湖，全市竞争加剧

Problem4

品牌现状

在“高杠杆、快周转”年代

开发商的融资能力和产品快速复制粘贴是其核心竞争力所在

苏州以仁恒、龙湖为例，迅速拿地加速合作神速复制

华丽家族被不做大哥很多年，品牌知名度渐微

10年+的老盘，市场了解檀宫的底牌

在一个非核心地段、刚需公寓扎堆、非当代主流的产品

要让客户重新爱不释手，打一场叫好又叫座的战

重出江湖、重回巅峰，难度在于速度

我们认为的檀宫重新的推广

不是打个广告

不是梳理一份项目价值体系

不是开个渠道大会，做一两次活动

更不是单再推广界面上做足文章就能解决问题。

每一个单点，都没法突破

需要一套系统工程，才能可能达成解局之道

进入正题之前，我们自己要明确一个认知

换一个角度看檀宫，不只是一个10年+的老盘

更是华丽家族在苏州十年+的珍藏品

“它是华丽家族明明可以，但却坚持匠心的沉淀”

在10年前的黄金时代，华丽家族可以去打造更多普适化的项目，赚更多的资金

但偏要成为低调内敛的“守艺人”，一直在打磨自己的产品力，慢工出细活，放弃了对于规模的追求

10年+的积淀，用时间滋养一座别墅

解题路径

Chapter-2

奢侈品为何能卖高价？

“三倍定价法则”

消费者在评价一个商品是否有点贵的时候，通常会有一个参照点。而这个参照点，是市场

上最畅销的品牌的同类或同款最畅销单品。

但是当定价超过参照点300%的时候，消费者会形成“这已经不是同一类别”的概念，在消

费者心智中，“在消费不同类别的产品”的消费认知。

这也是为何奢侈品定价要高于一般大众消费品三倍或以上的原因。

这个的关键点，不是在于300%

而是如何把本案和住宅产品，变成不是一类产品的认知。

如果把

檀宫=太湖湖岸线+高造价的产品力+独栋低密……

那就是平庸的开始。

所以看待檀宫。要跳脱房产品品类认知。

苏州檀宫不是生活消费品，是消费奢侈品。

普通的高端项目和檀宫的关系就像一般奢侈品和爱马仕的关系一样。

看似一类，其实是不同品类。

看待檀宫，是“少数人”的爱马仕，越是少数人，越是需要标签化

这些少数人也是识货人，有明确的身份认知能区隔其他豪宅的客户，形成更强的优越感

檀宫的解题路径

“

锁定一类人群

解决一个痛点

切准一个场景

创造一种价值

讲好一个故事

“

苏州檀宫的客户洞察1：

檀宫的客户，必然是城市顶尖的一群人

他们早已拥有物质的丰盈与奢享，追求物理产品之上的精神对位与生活归属。

他们极度渴望无出其右的终极舒适，期待回归久违的本真。

这种自我价值，是在这个喧嚣时代看过世界纷杂，

阅变世事万千之后的“归来仍是少年不为物欲所动，

而是被纯洁的天真所感动这即是:

返璞归真，让豪宅回归生活本真。

这是当代高知高净值人群内心所渴望并求取的

精神共性：藏

李白在《侠客行》中写道：“事了拂衣去，深藏身与名”

藏是苏州的精神延续

是客户经沧海，过尽千帆而宠辱不惊、阅尽世界后的藏拙

是想从繁琐的社会中抽离，回归生活真