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房屋买卖补充协议户⼝迁出如何签订保障买受⼈的权

益

房屋买卖的时候可能会涉及到户⼝的问题，对于买家⽽⾔肯定是希望卖家在过户后能将户⼝及时迁出去。但实际

操作中却有许多卖家不肯迁户⼝的情况，房屋买卖补充协议户⼝迁出如何签订保障买受⼈的权益?关注店铺，了解更

多知识。

房屋买卖户⼝迁出补充协议如何签订保障买受⼈的权益

(⼀)房屋买卖交易当中有关户籍迁出问题的常见问题及常见条款。

1、极少部分不负责任的房产中介及疏忽⼤意的房屋买受⼈在房屋买卖合同补充协议中未就卖家户⼝迁出问题进

⾏约定，这在若⼲年以前⽐较普遍，最近⼏年随着房屋买卖市场的⽇益规范化及房屋买受⼈要求出卖⼈将户籍迁出意

识的提⾼，⼆⼿房买卖合同补充条款中⼀般均会有所规定，甚⾄在明知所购房屋没有户籍的情形下，买家也会要求卖

家不得迁⼊户籍或若迁⼊户籍得承担相应的违约责任。

2、以经济赔偿⾦形式要求卖家户⼝迁出。

在补充条款中约定：房屋出卖⼈“应当在某年某⽉某⽇前将该房屋内的户⼝迁出，如逾期未迁出，则出卖⼈应当

向买受⼈赔偿经济损失”。这种户⼝迁出约定条款在⽬前的房产交易市场中还存有⼀定⽐例，这种⽅式隐患颇多，因

为出卖⼈不按时迁出户⼝给买受⼈造成的经济损失如何量化是个问题，出卖⼈未迁出户籍直接造成的结果，要么是买

家的户籍⽆法迁⼊，⽽⼤多情况下买家可以另外⽴户，顺利将户籍迁⼊;要么因卖家户籍未能迁出，影响买家对房屋的

再次出售，⽽正常情况下买家在卖家户籍未及时迁出、短时间内出售房屋的情况不⼤可能发⽣，也因此⽆法量化⾃⼰

的实际损失，特别是因户籍未迁出直接导致的损失更是难以举证，若起诉⾄法院，买家的这⼀诉讼请求会因买家的举

证不能⽽承担不利后果，实质上，此类户籍迁出条款形同虚设，这⼀点，希望⼴⼤房屋买受⼈引起重视。

3、以违约⾦形式要求卖家户⼝迁出。

这⼀条款在⽬前房产交易市场中最为常见，⽐如在补充协议中约定：出卖⼈应当在某年某⽉某⽇前将该房屋内的

户⼝迁出，如逾期未迁出，则每逾期⼀⽇，出卖⼈按每⽇多少元或以总房款的万分之⼏向买受⼈⽀付违约⾦，直⾄户

⼝迁出时⽌。这种约定⽅式有⼀定威慑性和可操作性，可在⼀定程度上达到向卖⽅主张违约⾦来给其施加压⼒，迫使

其迁出户⼝的⽬的，但隐患犹存，⼀是卖⽅将房屋已出售并取得了全部房款，可能会玩失踪、杳⽆⾳讯，买⽅索赔将

会⾮常困难，⼆是违约⾦的数额约定可能过⾼，根据法律的相关规定，违约⾦约定过分⾼于造成的损失的，当事⼈可

以请求法院降低，因此，卖⽅应诉时会要求或法院会主动降低违约⾦数额或⽐例，以致买受⼈的这⼀诉求不会得到法

院全部⽀持。

4、以扣留购房尾款的形式要求卖家户⼝迁出。

⽐如在补充协议中约定：出卖⼈“应当在某年某⽉某⽇前将该房屋内的户⼝迁出，如未按时迁出，买受⼈可将购

房尾款暂扣，直⾄户⼝迁出时⽌。该条款约定的户⼝迁出最后时间可与合同约定的买受⼈⽀付最后⼀期房款的时间⼀

致。这⼀条款的约定相⽐前⾯所述条款，应该更具威慑性和可操作性，将购房尾款暂扣⾄卖家户⼝迁出时⽌，这对卖

⽅有压⼒，但有个前提不可少，即此类条款的约定，⼀定得征得房屋出卖⽅的同意，⽽在房屋交易当中，有些出卖⼈

往往基于买受⼈这⼀条款的提出，特别是在卖⽅市场房产⾏情看涨的时期，往往会拒绝买受⼈的这⼀要求，导致房屋

买卖交易陷⼊僵局，直⾄交易失败。因此，此条款的签订因视不同的卖家采取⼀定的房屋购买策略，以达到此类条款

的签订。当然，有些出卖⼈特别是⼀些经济基础较好或迫于出⼿房屋的出卖⼈往往不会很在乎买家将购房尾款扣留，

这样也会导致出卖⽅若⼲年都不将户⼝迁出，甚⾄⼀直空挂于此，买家主张损失⽐较费时费⼒。

5、以扣留购房尾款并追究卖家违约⾦的形式要求卖家户⼝迁出。

采⽤这⼀形式可最⼤程度保障买受⼈的购房权益。买卖双⽅经友好协商，可在补充协议中约定：出卖⼈“应当在

某年某⽉某⽇前将该房屋内的户⼝迁出，如未按时迁出，则买受⼈可将房款尾款暂扣，直⾄户⼝迁出时⽌。如出卖⼈

逾期XX⽇仍未将户⼝迁出，则出卖⼈放弃要求买受⼈⽀付购房尾款的权利。同时，出卖⼈应当⾃协议约定户籍应当

迁出之次⽇起，按每⽇XXX元或总房价的万分之⼏向买受⽅⽀付违约⾦，直⾄户⼝迁出之⽇⽌。如买受⼈根据本条款

将购房尾款暂扣或没收，出卖⼈仍应当按《上海市房地产买卖合同》之约定将该房屋交付给买受⼈，不得以买受⼈暂

扣或未⽀付购房尾款为由拒交房屋。”这样约定下来，若出卖⼈户⼝逾期不迁，买受⼈可暂扣购房尾款，