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父母出资为子女购买之房在离婚分割中的产

权归属

作者：沈晖

来源：《中国房地产》2011年第09期

日前，最高人民法院在原来施行的《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》和《最

高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》(下文简称《解释二》)的基础上，颁布了《最高人

民法院关于适用若干问题的解释(三)》(下文简称《解释三》)，对父母为子女出资购房所及离

婚产权归属这一热点问题做了进一步规定，首次确定一方婚前贷款购买的不动产离婚时应归产

权登记方所有。本文就父母出资为子女购买之房在离婚分割中的产权归属问题作一探讨，以期

抛砖引玉。

一、父母为子女购房出资的法律性质

为了确定房屋的权属以便决定如何处理该房屋，首先需要认定父母出资为子女结婚购房这

一行为的法律性质是赠与还是借贷。

对此，司法实践中通常有两种不同的观点。其一，将父母出资为子女购房的行为认定为一

种赠与行为。由于事实上父母出资并以子女的名义购房，多为子女在经济上无力购房，而父母

为了解决子女的住房问题或改善子女居住条件，只得出资为其购房。持这一观点者乃是根据

《合同法》第185条“赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同”之规

定，只要赠与人与受赠人之间有赠与合意，赠与关系即告成立，赠与人在财产权利转移之前便

不能随意撤销赠与。其二，将父母出资为子女购房的行为看成是一种借贷行为。因为子女刚工

作不久，经济条件有限，难以承受当今房价之巨。而从父母自身观之，购买一套房屋或许集其

一生之积蓄，甚至还有可能向外举债，有的父母年老多病，已无力偿还高额的债务。父母们不

愿看到，他们在为子女出资购房后的某一天当子女离婚时，自己的出资会被子女的配偶拿走一

半，故不少父母在为子女出资购房时，还是希望约定日后子女将购房款归还。

笔者以为，对父母出资为子女购买房屋的行为，应该避免一概而论，不能机械地认定不是

赠与就是借贷，应当根据《解释二》第22条和《解释三》第7条之规定作具体分析。《解释

二》第22条规定：父母为子女购置房屋的出资，应当认定为对自己子女的赠与，但父母明确

表示赠与双方的除外。《解释三》第7条进一步规定：婚后由一方父母出资为子女购买的不动

产，产权登记在该子女名下的，“视为对自己子女一方的赠与”。对父母出资为子女购置房屋的

性质认定，原则上应依双方当时的约定，倘若父母与子女的约定为赠与或父母明确表示为赠与

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的，便应当认定为赠与关系，房屋或购房款无偿转让给子女。倘若当时约定为借贷或者父母明

确表示为借贷，而且有借条或借款协议的，则应当认定为借贷关系，其购房款只归子女使用，

并不转移所有权，子女日后应将其返还父母。在此特别需要说明的是，父母出资行为的真实意

思表示属于借贷还是赠与的判定时间，应取决于出资或赠与当时的意思表示，因为一旦以后子

女发生婚变，父母一般都会偏向自己的子女。鉴于现实生活中，因受传统观念影响及法律意识

单薄，很少有父母在为子女购房时会明确表示是赠与还是借贷，此时父母与子女之间对其房屋

或购房款没有借据又无相应约定，则宜推定父母的行为属于赠与行为。简言之，适用上述司法

解释的规定，应该是在没有证据表明其出资性质的前提下，才能将父母的出资推定为赠与。

二、对《解释二》第22条和《解释三》第7条的进一步解读

《解翠释二》第22条表明：“当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认

定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外”。《解释三》第7条进而提

出：“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，……视为只

对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。由双方父母出资购买的不动

产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，

但当事人另有约定的除外”。换言之，在审判实践中，人民法院在对当事人婚前的房屋所有权

归属认定处理时，应遵循以对自己子女赠与为原则，对离婚双方赠与为例外。而对当事人婚后

的房屋所有权归属处理时，则存在两种情况，如是一方父母出资的，亦应遵循以对自己子女赠

与为原则，以对当事人另有约定为例外；如是双方父母出资的，则应遵循以对离婚双方赠与

(双方按份共有)为原则，以对当事人另有约定为例外。可见，父母赠与子女的购房款是否属于

夫妻共