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小议资本化率的确定

上海立信资产评估有限公司应恩杰

资本化率是收益法计算中一个关键的环节。从目前的房地产估价实践来看，估价

师在确定资本化率时往往带有较大的随意性，这一方面是由于国内的房地产市场

尚不成熟，缺乏足够的市场案例、宏观统计数据和发展趋势的预测；另一方面则

是因为估价师主观因素所造成的(例如为了迎合客户的需要而随意选取还原利

率，因为还原利率的微小变化会导致评估值大幅振动)。

应该承认，要在当前并不成熟的房地产市场环境中精准地确定资本化率确实有较

大难度，但如果运用方法得当且注重平时的积累，我们还是可以把不同物业的还

原利率确定在一个合理的范围之内。

在估价师实务操作中，资本化率的计算方法主要有市场提取法、复合收益率法、

安全利率加风险法、投资收益排序插入法四种，而不同的方法适用于不同类型的

物业和不同的市场状况。以下就对这四种方法的优缺点及适用性作一些简单的归

纳分析：

1、各种方法的优缺点分析

方法优点缺点

市场提取法是根据同类房受交易活跃程度和市场透

地产的交易案例，采用租售明度的限制大，在目前国内

比的方法推算还原利率，其房地产市场尚不成熟的条

实质就是反映租金与售价件下，运用市场提取法较为

市场提取法之间的比例关系，因此可靠困难，对于估价师而言成本

性在四种方法中最高，也最较高(需要花更多的时间和

能说明某类物业的投资回金钱去收集比较案例)。

报水平。

1

复合收益率法的实质是将由于计算中只有一个变量，

资本划分为社会资金(银行即房地产投资自有资金回

借贷获利)与自有资金两部报率，因此通过这种方法得

分，并通过加权平均两者的到的资本化率有较强的趋

回报率来测算资本化率。由同性。根据利润平均化理

于目前房地产按揭业务广论，同一类物业的投资回报

泛进行，因此复合收益率中水平应趋于一致，从而导致

复合收益率法银行资金与自有资金的比资本化率也基本相同，较难

例(即两者权重)、按揭利率体现房地产的区域差异。故

(社会资金回报率)等因素容相对于市场提取法而言，复

易确定，唯一的变量是自有合收益率法的针对性较弱。

资金回报率，因此这种方法

的优点是计算简便、适用性

强、可信度较高。

在市场案例不充分的条件由于我们的数据统计和趋

下，或是对于某些特殊类型势预测体系并不完善，因此

的房地产，我们在评估时往估价师在确定行业风险、市