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名为房屋买卖合同实为借款担保合同的判断标准

对于名为房屋买卖合同实为借款担保合同的判断，理论界和实务界有两种立

场。一种观点认为，应在房屋买卖合同的外观下找寻合同双方真实的意思表

示，并以真实的意思来进行认定。如果实质是借款担保合同，约定属于出借

人与借款人在债务履行期届满前，变相约定将担保财产归出借人所有，符合

流质契约的要件，应认定为无效合同，不应支持出借人要求履行房屋买卖合

同并过户等诉求。

具体来说，以下是一些判断标准：

1.合同标的物是否符合常理：例如，案涉房屋已被作为酒店营业使用，却单

独将第1层的酒店大厅、大堂，第2层的中餐厅、西餐厅，第3层的宴会

厅、会议室等单独出售，这可能违背常理。

2.合同权利义务是否对等：如果一方在合同中承担的责任明显重于另一方，

或者获得的利益明显少于另一方，这可能是一个警告信号。

3.履行方式是否合理：例如，如果房屋买卖合同约定的房屋为现房，卖方已

具备交付条件，但双方在合同签订后长达两年的时间内，均未要求交付房屋，

反而是卖方从签订合同之月起就按月固定支付大额违约金给买方，这可能违

背房屋买卖的正常交易习惯。

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