城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理 .pdfVIP

近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设⽇新⽉异，城市规模处于不断的⾼速扩张的进程之中。城市化进程不断加

快，⼈居环境⽇益改善，使我们的⽣活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。这⼀切都需要对我们⽣活的城市进⾏系

统、全⾯的规划、改造。城市改造需要的道路拓宽、建设⼴场、新增绿地、搬迁市区⼯业企业等等问题都会涉及到原有居民、

企业的拆迁安置问题。本⽂针对在城市改造拆迁安置过程中，对居民、企业所收到拆迁偿款事项，从会计及涉税⽅⾯进⾏分

析。

⽬前，城市改造都是以政府为主导进⾏的。由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进⾏城市改造的搬迁

安置，具体由政府⼟地收储中⼼受国⼟资源部门的委托将拆迁安置的⼟地先⾏收回进⾏重新规划，妥善处理好出让地块内的⼟

地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将⼟地使⽤权出让。房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交

确认书，并在规定的期限内交付⼟地出让⾦，获得国有⼟地使⽤权。在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。

⼀、拆迁补偿的形式

城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有⼈造成了⼀定的财产损失。为保证被拆除房屋所有⼈的合法权益，拆迁⼈应当

对被拆除房屋及其附属物的所有⼈（包括代管⼈、国家授权的国有房屋及其附属物的管理⼈）给予补偿。补偿的对象既包括⾃

然⼈也包括法⼈。

根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结

合。

（1）产权调换。

拆迁⼈以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有⼈，使原所有⼈继续保持其对房屋的所有权。这是⼀种实物

补偿形式。

（2）作价补偿。

拆迁⼈将被拆除房屋的价值，以货币结算⽅式补偿给被拆除房屋的所有⼈。这是⼀种货币补偿形式。

（3）产权调换和作价补偿相结合。

拆迁⼈按照被拆除房屋的建筑⾯积数量，以其中⼀定⾯积的房屋补偿被拆除房屋的所有⼈，其余⾯积按照作价补偿折合货

币⽀付给被拆除房屋的所有⼈。这对那些被拆除房屋⾯积较多，⼜难以⽀付补偿房屋与被拆除房屋结构差价的被拆迁⼈较适

⽤。

⼆、收取拆迁补偿费的会计处理

不论是何种补偿⽅式，有⼀点是相同的。拆迁项⽬是由政府主导的，不是被拆迁⼈主动搬迁，是根据政府的指令被动搬

迁，是被拆迁⼈的⾮⾃愿⾏为。并且由政府下达统⼀的拆迁安置通知，这是以政府为主的拆迁安置的最重要特征。

政府拆迁安置时被拆迁⼈收到的拆迁补偿款的会计处理，财政部2005年8⽉15⽇下发的《关于企业收到政府拨给的搬迁

补偿款有关财务处理问题的通知》（财企[2005]123号）做出了相关的规定。该⽂件适⽤的范围是企业因城镇规划、库区建设

等公共利益需要搬迁⽽收到政府给予的相应补偿款。

企业收到政府拨给的搬迁补偿款，作为专“项应付款”核算。搬迁补偿款存款利息，⼀并转增专“项应付款”。因搬迁出售、

报废或毁损的固定资产，作为固定资产清理业务核算，其净损失核销专“项应付款”；机器设备因拆卸、运输、重新安装、调试

等原因发⽣的费⽤，直接核销专“项应付款”；⽤于安置职⼯的费⽤⽀出，直接核销专“项应付款”。企业搬迁结束后，专“项应付

款”如有余额，作调增资“本公积⾦”处理，由此增加的资“本公积⾦”由全体股东共享：专“项应付款”如有不⾜，应计⼊当期损

益。

三、迁补偿款的涉税处理

可以得到政府拆迁补偿款的居民和企事业单位，涉及到的税种有营“业税、企业所得税、个⼈所得税、⼟地增值税”等税

种，在此分别加以阐述。

1、营业税

对于企业收到的拆迁补偿款是否要交纳营业税，⽬前国家税务总局的⽂件没有明确规定，只有《关于征⽤⼟地过程中征地

单位⽀付给⼟地承包⼈员的补偿费如何征税问题的批复》（国税函[1997]87号）⽂件在内容与此⽐较近似，该⽂件规定对于对

⼟地承包⼈取得的⼟地上的建筑物、构筑物、青苗等⼟地附着物的补偿费收⼊，应按照营业税销售“不动产——其他⼟地附着

物”税⽬征收营业税。因为该⽂件存在适⽤范围的限定，个⼈和企业收到的拆迁补偿款不能完全适⽤该⽂件。

另外根据《营业税税⽬注释》（国税发[1993]149号）的规定，⼟地使⽤者将⼟地使⽤权归还给⼟地所有者的⾏为不征收

营业税。但该⽂件只是对国家收回⼟地使⽤权⽽给与使⽤者的补偿不征收营业税，但是政府⽀付给被拆迁⼈的补偿款是包含⼟

地使⽤权的补偿款及⼟地上的建筑物、构筑物等⼟地附着物的补偿款。因此该⽂件也不完全适⽤拆迁补偿款的涉税处理。

由于税务总局⽂件的不明确性，使各地税务机关在实际操作时⽆所适从。为解决此现状，各地税务机