外资厂房项目成功代建项目管理经验要点浅谈.pdfVIP

克诺尔车辆设备（苏州）有限公司新建厂房外资项

目成功代建的项目管理经验要点总结

摘要：随着中国社会经济的发展，大量外资项目的引进，外资项目代建管理模式日渐盛行，

本文试在对克诺尔车辆设备（苏州）有限公司新建厂房成功代建管理经验，对该项目上运用

的相关的管理经验从控制管理、协调管理、监督检查管理三个方面进行要点总结，为类似特

殊的代建模式提供一些管理思路和管理方法。

关键词：控制管理、协调管理、监督检查管理、静态控制、动态控制、经验要点

项目简介：德国克诺尔集团公司是全球最大的轨道和商用车辆制动设备供应商。目前

该公司在中国地铁车辆制动系统市场占有率达90%，已成为铁道部高速列车制动系统的主

要供应商。2004年12月，克诺尔集团在苏州高新区投资近3000万美元，成立了克诺尔车

辆设备（苏州）有限公司，2005年2月正式投产，主要生产火车、地铁、轻轨和卡车的制

动系统。2006年8月，克诺尔集团决定在高新区进一步扩大投资，急需新建厂房28025平

方米（含行政办公、技术处理区域精装修），按照克诺尔集团的建设标准要求和投产规划需

要，该项目分三期开发建设：一期13338平方米（项目投资额为人民币5718万元）于2007

年7月交付使用；二期9260平方米（项目投资额为人民币5685万元）于2011年3月交付

使用；三期5514平方米开发时间待定。根据苏州高新区管委会要求，由苏州新浒投资发展

有限公司负责投资代建。根据我司与克诺尔方的合同规定：项目建完后，先租给克诺尔方5

年，5年租赁期满后,克诺尔方有权按照合理的市场价格优先购买该项目房产。因为该项目

工期要求相当紧、单方造价高，完全按德国厂房的建设标准进行建造，同时与常见意义上的

BOT或BOOT项目模式不同，新浒公司工程管理部通过本外资项目的成功代建在项目管控

模式做了一点总结。

为了克诺尔车辆设备（苏州）有限公司新建厂房该项目按计划、高标准顺利

完成，德国克诺尔集团（以下简称“克诺尔”）聘请了国际专业咨询公司作为项

目顾问，并在项目现场派常驻代表。专业咨询公司在本项目中扮演着十分重要的

角色，为其提供从项目设计—项目租赁合同总造价确认—正式签约（苏州新浒投

资发展有限公司与克诺尔方、高新区管委会作为见证方）—建设期现场协调管理

—项目最终租赁合同总造价再确认—项目竣工后租赁移交的项目全过程咨询服

务，以弥补其经验和专业知识的不足，使项目设计更加严谨和符合国际惯例，更

易于被德国克诺尔集团、苏州新浒投资发展有限公司（以下简称“投资代建方”）

和高新区管委会三方接受。新浒公司将克诺尔集团设定与高新区管委会的各期厂

房正式投产时间和建造标准作为该项目管理核心目标，因此在该项目建设中，新

浒公司、克诺尔方项目咨询顾问公司（以下简称“项目顾问公司”）、监理单位、

总承包方、设备供应商及专业承包方六方在该项目的开发建设各阶段形成了相应

的有机协作整体。但因各方在本项目中的目标价值取向不同，各方在项目建设过

程中所处的地位、肩负的责任和行使的管理目标也是不尽相同的。鉴于该重点项

目的特殊性，我司在该项目工程过程管理中，采用以新浒公司为主导，与克诺尔

方项目咨询公司协作管控的项目管理模式。本文试从以下几个方面要点谈谈我新

浒公司在代建外资项目中的管理经验要点，以期与同行共勉。

一、控制管理要点

考虑到该项目与常见意义上的BOT或BOOT项目模式不同，投资代建方工

程管理部认为在该工程项目的管理中，强化细化管理控制手段是非常必要的。并

将控制管理作为首要，并主要通过以下三个方面的手段来实现：

1.项目总投资造价控制。该外资代建项目建设资金由投资代建方自筹资金解

决，项目建成后，将形成新浒公司的固定资产，对项目投资控制作为控制管理重

点工作之一，在此进行重点总结。根据投资代建方与克诺尔的租赁合同（以下简

称“租赁合同”）规定：该项目项目建完后，先租给克诺尔方5年，5年租赁期

满后,克诺尔方有权以双方认可的等同于原项目最终确认的总成本价格，按约定

的折旧率，按照合理的市场价格优先购买该项目房产。同时该项目工期要求相当

紧，完全按克诺尔方要求用德国厂房的标准进行建设，单方造价高，为使项目建

设实现三赢目标（高新区管委会、新浒公司及德国克诺尔集团），合同签定前的

总投资造价（作为静态投资控制指标）的谈判相当急迫和重要。

因租赁5年后该项目将作为国有固定资产转卖给克诺尔方，决定采用静态和

动态投资双控的模