地产行业市场前景及投资研究报告：“止跌回稳”，受益房企特征.pdf

证券研究报告

“止跌回稳”路径下受益房企特征探讨

——地产杂谈系列之六十一

行业深度报告地产行业强于大市（维持）

2024年11月28日

核心观点

预计“止跌回稳”将遵循“好产品——一线及二线核心区——全国”，部分优质房企有望率先受益。考虑住房品质提升趋势、低能级

区域库存压力较大，行业或率先迎来“核心城市核心区+优质产品”细分市场企稳，同时销售限价放开、土拍条件优化有望带来盈利

空间改善。多数房企由于保交付、降负债仍在休养生息，仅部分优质房企具备持续拿地能力，能够把握行业必威体育精装版变化率先受益，重点

关注库存结构优化、拿地能力及产品力强的房企。

加快库存去化已成共识，关注地市高点拿地比例及结构。当前房企土储规模收缩，加快库存去化、轻装上阵已成共识。较优库存结构

或反映为地市高点拿地少、结构好，隐含高价地打折能顺利出售、对毛利率、减值等负面影响可逐渐消化，不会持续侵蚀利润、占用

现金流。结合2022年及以后拿地占比、2020-2021年地市高点一二线占比、2020-2021年地市高点二线主城占比等指标，越秀地产、

中国海外发展、华润置地等主流房企新拿地多、高点拿地布局好，库存结构整体较优。同时建发国际集团、华润置地、滨江集团历史

减值比例更高，减值压力释放更为充分。

品质化趋势把握需持续拿地与产品力配合，关注拿地能力与品牌影响力。资金充足度（在手现金、加杠杆能力）为拿地能力重要考量，

兑现度同样值得关注。通过城市标杆项目运营、区域持续深耕有助于品牌口碑打造，各房企产品体系日臻完善。对比来看，中国海外

发展、华润置地、滨江集团等主流房企在手资金及加杠杆能力较强，建发国际集团、绿城中国、滨江集团历史拿地兑现度较高。

投资建议：“核心城市好产品-一线+二线核心区-全国经济企稳-全国楼市企稳-投资企稳”止跌回稳路径下，库存结构优、拿地能力

强、产品力强的优质房企有望率先受益，走出个股行情。结合综合评价与估值情况，建议关注华润置地、越秀地产、中国海外发展、

绿城中国、建发国际集团、滨江集团、华发股份等。

风险提示：1）评价体系及指标合理性风险；2）数据准确性风险；3）楼市修复不及预期，行业企稳链条不畅风险。

1

目录

CONTENTS

“好产品+核心区”或率先“止跌回稳”

受益房企具备三大特征

主流房企库存结构分析

主流房企拿地能力及产品力分析

投资建议与风险提示

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中央明确促进房地产止跌回稳，核心城市成交边际改善

9月底以来中央出台系列政策支持房地产发展，其中政治局会议明确要促进房地产市场止跌回稳，住建部会同财政部、自然资源部、

央行、金融监管总局等多部门打出“四个取消、四个降低、两个增加”组合拳，同时各地方亦跟进发布呵护政策。

楼市成交边际改善，核心城市更为突出。10月、11月前22日重点50城新房月日均成交套数同比增长5.7%、9.9%，其中一线城市同比

增长29.8%、39.6%；重点20城二手房月日均成交套数同比增长16.8%、22.3%，其中北京同比增长62.8%、40.9%，深圳同比增长

119.3%、107.3%。

9月以来中央密集出台房地产支持政策重点50城新房月日均成交套数同比

时间会议/文件内容

新房月日均成交同比一线同比二线三线

9月24日金融支持经济高质量发降低存量房贷利率、统一房贷最低首付60%

展新闻发布会比例、优化保障性住房再贷款、支持收

购房企存量土地40%