5-9方志平 民法真题之合同 租赁合同 .pdfVIP

第二十章转移财产权利的合同第四节租赁合同1、租赁合同无效之租赁房

屋的扩建费用负担2015/59．甲将其临街房屋和院子出租给乙作为汽车

修理场所。经甲同意，乙先后两次自费扩建多间房屋作为烤漆车间。乙

在又一次扩建报批过程中发现，甲出租的全部房屋均未经过城市规划部

门批准，属于违章建筑。下列哪些选项是正确的？A．租赁合同无效

B．因甲、乙对于扩建房屋都有过错，应分担扩建房屋的费用C．因甲未

告知乙租赁物为违章建筑，乙可解除租赁合同D．乙可继续履行合同，待

违章建筑被有关部门确认并影响租赁物使用时，再向甲主张违约责任考

点：房屋租赁合同的无效、扩建费用的负担读题技巧1、“乙先后两次自

费扩建多间房屋，乙在又一次扩建报批过程中发现，甲出租的房屋是违

章建筑”，指向三点：（1）租赁合同无效；（2）头两次扩建是没有办理扩

建手续的扩建；（3）第三次扩建没有实施。（4）综上，扩建费用“”仅仅是

头两次扩建的费用。2、AB搭配；CD搭配；A和CD完全相反，故此题可

以猜对八九不离十。思路展开1、命题点1：租赁合同效力体系。（1）法

律依据：违建房屋”租赁合同无效（建设工程规划许可证瑕疵，可补

正）：《租赁解释》第2条，“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未

按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同

无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部

门批准建设的，人民法院应当认定有效。”②“临时房屋”租赁合同无效

（未经批准或超过临时使用期限）：A1、未经批准（可补正）：《租赁解释》

第3条第1款，“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，

与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批

准建设的，人民法院应当认定有效。”A2、超过临时房屋使用期限的租赁

无效（可补正）。《租赁解释》第3条第2款，租赁期限超过临时建筑的“

使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延

长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。

未备案，房屋租赁合同不因此无效：《租赁解释》第4条第1款，“当事

人以房屋租赁合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，

请求确认合同无效的，人民法院不予支持。”④约定备案为生效条件，可

以。但实际履行后，则备案与否不影响租赁合同效力。《租赁解释》第4

条第1款，“当事人约定以办理登记备案手续为房屋租赁合同生效条件的，

从其约定。但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”（2）具

体到本题：甲出租的全部房屋均未经过城市规划部门批准，属于违章

建筑。由此可见，甲乙房屋租赁合同无效。（3）结论：．租赁合

同无效”，A对，选A。由此推及，既然租赁合同无效，就不存在解除

和继续履行及违约责任问题。“C．因甲未告知乙租赁物为违章建筑，乙

可解除租赁合同、D．乙可继续履行合同，待违章建筑被有关部门确认并

影响租赁物使用时，再向甲主张违约责任”，CD均错，不选CD。技术

角度，“下列哪些选项是正确的？”本题只有选AB了。2、命题点2：合意

扩建（合同无效、解除、期满都适用同一规则，因为毕竟扩建出来房屋

了）费用分担规则：办了扩建手续，出租人付扩建费。没办扩建手续，

出租人和承租人合理分担扩建费。（1）法律依据：《租赁解释》第14

条，“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，

人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造

价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双

方按照过错分担。”（2）具体到本题：“经甲同意，乙先后两次自费扩建

多间房屋作为烤漆车间。”+“乙在又一次扩建报批过程中”。扩建经出租

人甲同意，而乙有两次扩建未办理合法建造

手续。而第三次扩建未成功，故仅涉及前两次扩建费用分担问题，由甲

乙双方过错分担。（3）结论：“B因甲、乙对于扩建房屋都有过错，应分

担扩建房屋的费用”，B对，选B。（3）延伸：擅自扩建又当如何处理？

全由