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定金合同生效条件

合同法规定的定金比例：

1、定金的数额原则上是由当事人约定的，但《担保法》对其最高限额又作了限定，

即能超过主合同标的额的百分之二十，司法解释规定，当事人约定的定金数额超过主合同

标的额的百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。意图显然是限制给付数额过大

的定金，将定金的惩罚限定在一定的限度内。

因此，按照上述法律的规定，购房认购书中规定的购房定金的比例不应少于购房款的

20%。比如说，购房者另当别论的商品房的价格就是万元，那么认购书中规定的购房定金

就无法少于20万元。

2、司法解释第条规定，实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金

合同;收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。该规定说明定金合同

是实践合同，只有定金交付另一方当事人接受后，定金合同才成立。

定金的类型和适用于主要存有如下几种：

1、订约定金。“解释”第一百一十五条规定了订约定金。订约定金即立约定金，其

设立是为了担保主合同的签订。订约定金的特点是，其法律效力的发生与主合同是否发生

法律效力没有关系。凡在意向书一类的协议中设定了订约定金，其法律效力自当事人实际

交付定金时就存在，在其所担保的订约行为没有发生时，对拒绝订立主合同的当事人就要

实施定金处罚。

2、成签订合同金。“表述”第一百一十六条规定Ource签订合同金。做为主合同设

立或生效要件而签订合同的定金，称作成签订合同金。当事人在合约中签订合同存有成签

订合同金的，定金未交货，则合约不设立或不生效。若当事人签订合同定金并明晰则表示

定金的交货形成合约的设立或生效要件的，该定金具备成签订合同金的性质。但是，为了

引导交易，如果主合同已经履行职责或者履行职责了主要部分，即使给付定金的一方当事

人未按约实际交货定金，仍应宣称主合同的设立或生效。

3、解约定金。“解释”第一百一十七条规定了解约定金。解约定金是指以定金做为

保留合同解除权的代价，即支付定金的一方当事人可以放弃定金以解除合同，接受定金的

一方当事人也可以双倍返还定金以解除合同。需要注意的是，当事人一方虽然以承担定金

损失解除了合同，但在守约的当事人因合同解除受到的损失大于定金收益的情况下，解约

方仍然应承担损害赔偿的责任。

4、偿付定金。《担保法》第八十九条对偿付定金并作了规定，表述第一百二十条、

第一百二十二条对偿付定金并作了补充规定。偿付定金就是指用定金的退出或者双倍退还

做为违背合约的解决问题方法而签订合同的定金。《担保法》规定以当事人一方不履行职

责签订合同的债务做为适用于定金罚则的条件，表述进一步对不履行职责分后相同情

况并作了相同规定。一就是明确规定偿付定金行政处罚的条件不但必须存有迟延履行职责

等偿付犯罪行为，还要存有因该偿付犯罪行为以致合约目的落空的结果，这两个条件缺一

不可。二就是主合同部分获得履行职责，部分没履行职责，一方当事人因此受了损失，但

是合约的目的没全然落空，这时，既要对不能全然履行合同的当事人展开定金行政处罚，

又无法并使定金全部被罚。三就是因不可抗力、意外事件或第三人过失以致主合同无法履

行职责，若想适用于定金罚则的规定。对于因不可抗力、意外事件以致主合同无法履行职

责的，不适用于定金罚则。因合约关系以外第三人的过失，以致主合同无法履行职责的，

适用于定金罚则。当事人一方受到定金行政处罚后，可以依法向第三人追责。

而订金在法律上是不明确的，也是不规范的，在审判实践中一般被视为预付款，即使

认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对给付方形成约束，即给付方对收受方

的保证。若收受方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若给付方违约，收受方会以

种种理由把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。根据我国《民法通则》和《担保法》

规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：

1、交货定金的协议从合约，依签订合同揽付定金而未收的，不形成对主合同的违背；

而交货订金的协议就是主合同的一部分，依签订合同应当交货订金而未交货的，即为形成

对主合同的违背。

2、交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付

款的后果，订金仅可作损害赔偿金。

3、订金的数额在法律规定上存有一定管制，比如《担保法》就规定定金数额不少于

主合同标的额的20%；而订金的数额依当事人之间民主自由签订合同，法律通常不并作管

制。

4、定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。