2022年房地产行业三季报综述 销售投资以稳为主,各梯队调整与分化并行.pdfVIP

2022年房地产行业三季报综述销售投资以

稳为主，各梯队调整与分化并行

1、经营情况分析：销售投资以稳为主，各梯队调整与分化并行

1.1、销售：百强房企销售先抑后缓慢回升，6月为销售拐点

2022年前三季度百强房企销售金额持续低于全国商品房销售增速。

2022年前三季度百强房企实现全口径销售金额5.31万亿元，同比

下降45.8%，权益口径3.71万亿元，同比下降46.3%。2021年开始，

在“三道红线”融资规则下，房企追求更加稳健的发展，叠加房企资

金链持续紧张，普遍放慢了规模扩张的速度，整体百强房企的销售增

速明显低于全国商品房销售增速。

全年来看，2022年前三季度房企整体销售表现为先抑后缓慢回升

的走势，6月为百强房企销售拐点，早于全国商品房销售拐点出现。

1-5月，市场景气度持续低迷，百强房企销售规模延续下跌趋势且降

幅不断扩大，5月百强房企全口径销售金额同比降幅达到最低点（-

60.2%）。6月为百强房企销售同比拐点，早于全国商品房销售同比

降幅收窄出现的时间（8月）。我们认为，主要是因为6月行业规

模房企积极推盘及营销去化，供货量稳中有增，以冲刺半年度销售；

供应放量叠加政策利好持续发酵，成交略有复苏。6-9月百强房企销

售同比降幅持续收窄，9月百强房企全口径销售金额同比降幅收窄至

（-27.6%）。我们预计四季度房企推盘量将有所提升，同时在多重政

策利好下，观望情绪或有所下降，四季度整体销售降幅将持续收窄。

行业出清逻辑下，头部房企权益口径销售降幅率先修复，降幅明显

好于中小型房企。2022年前三季度CR5、CR10、CR20、CR50、CR100

全口径销售额增速分别为-42.0%、-39.3%、-42.2%、-45.7%和-45.8%；

权益口径增速分别为-41.8%、-43.5%、-44.1%、-47.0%、-46.3%，呈

现出明显的头尾部房企销售降幅明显小于中小型房企的特征。随着行

业逐步出清，在市场长期低迷的情况下，头部房企在营销、产品等各

方面优势下，销售降幅相对小于尾部。

近年来房企合作开发明显增多，表现为销售权益比例逐年下降，同

时少数股东权益占比显著提升。从销售来看，2022年前三季度百强

房企销售权益比例降至69.9%，较2021年同期下降了0.7个百分点，

较2021年全年下降了0.3个百分点。从结算来看，2022年前三季

度房地产行业（样本为申万板块所有115家A股上市房企）少数股

东损益/净利润同比大幅提升了26.7个百分点至56.3%。这都反映出

房企合作增多，我们认为降成本、扩规模、分散风险是合作开发增多

的主要原因。

销售排名TOP20的房企中区域深耕型房企、央企相对销售降幅较

小。2022年前三季度TOP20房企销售额同比降幅均值达28.8%。其

中除越秀地产外，其余房企累计销售额同比均下滑。越秀地产前三季

度销售额同比增长11.4%，降幅较小的房企还有华发股份、华润臵地、

招商蛇口、滨江集团、建发国际，降幅均小于20%。

1.2、拿地：百强房企拿地明显提质缩量，主流房企拿地强度普遍

减弱

百强房企拿地规模明显缩量，但更注重高能级城市、核心区域的土

地获取。2022年前三季度百强房企拿地金额1.32万亿元，同比下

降58.5%；头部房企拿地金额降幅相对较小，CR5、CR10、CR20、CR50

拿地金额分别为4100、6667、8640、11287亿元，同比增速分别为-

46.0%、-46.0%、-53.3%、-57.6%。百强房企拿地建面1.06亿平，

同比下降77.2%；拿地楼面均价1.24万元/平，同比大幅增长82.0%，

我们认为这与房企更注重拿地的质量有关，增加了高能级城市、核心

区域的土地获取。

主流房企拿地强度普遍减弱，区域深耕型房企、央企具备逆势拿地

优势。房企资金链紧张叠加销售景气度下行，2022年房企普遍减缓

了拿地强度。2022年前三季度主流房企拿地强度（拿地金额/销售金

额）普遍下降，均值从2021年同期的45.1%下降至33.8%。仅华发

股份、滨江集团2022年前三季度拿地金额同比正增长，同比增速分

别为176%和20%，建发国际、华润臵地、招商蛇口降幅相对较小。

从拿地强度来看，滨江集团、建发国际、越秀地产、中国铁建、华润