房地产已是强弩之末,这是最后璀璨的礼花(16.5.16) .pdfVIP

房地产已是强弩之末，这是最后璀璨的礼花

今天（5月14日）下午，国家统计局公布了前4个月的房地产开发投资和

销售情况，非常靓丽，好比一串璀璨的数字礼花。

无奈“夕阳无限好，只是近黄昏”，随着央行货币政策的转向，这种局面在5

月份将发生改观。事实上，在4月的数据里已经可以看到端倪了。

我们先看看1到4月的数字礼花。

2016年1-4月份，全国房地产开发投资25376亿元，同比名义增长7.2%，

增速比1-3月份提高1个百分点。从下面的示意图可以看出，投资增速的反

弹极为强劲。

1-4月份，房地产开发企业土地购置面积5114万平方米，同比下降6.5%，

降幅比1-3月份收窄5.2个百分点；土地成交价款1568亿元，下降0.2%，

1-3月份为增长3.7%。从下面的示意图可以看出，开发商的投资意愿在大

幅回升。

1-4月份，商品房销售面积36012万平方米，同比增长36.5%，增速比1-3

月份提高3.4个百分点。商品房销售额27656亿元，增长55.9%，增速提

高1.8个百分点。（见下图）

从上面的图中可以明显看出，销售额的增速在放缓，明显不如销售面积增速

增加的快。原因很简单，从3月25日开始，深圳、上海等城市开始显著收

紧了限购，深圳还大幅提高了税费成本，两市成交量急剧下滑。

应该说，今年1到4月房地产市场进入了罕见的投资、销售旺季，这得益于

国家“去库存”的政策。

但4月29日，这一切又发生了巨大的变化。在这一天举行的政治局会议上，

对房地产的提法又发生了新的变化。这次会议对房地产的看法集中体现在5

月9日人民日报上刊登的《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》一

文里：

房子是给人住的，这个定位不能偏离，要通过人的城镇化“去库

存”，而不应通过加杠杆“去库存”，逐步完善中央管宏观、地方

为主体的差别化调控政策。

高杠杆是“原罪”，是金融高风险的源头，在高杠杆背景下，汇市、股市、债

市、楼市、银行信贷风险等都会上升，处理不好，小事会变成大事。

这篇文章两次提到了“房地产泡沫”，强调高杠杆是“原罪”，明确了“房子是

给人住的，这个定位不能偏离”。可以说，中央对一季度楼市的表现非常警觉，

开始采取措施。

由于一季度的强大惯性，4月份房地产领域的数据仍然非常光鲜，但广义货

币M2增速已经大幅回落到了12.8%（到3月为13.4%）。此外，新增人民

币贷款、社会融资额也都有较大回落。在这种背景下，房地产烈火烹油般的

投资热潮将在5月开始回落，最迟到6月份将出现显著的回落。

那么，购房者该怎么办？我的看法是：

1、深圳和上海楼市已经显著趋冷，未来其他热点城市也将逐步

降温，比如北京、广州、南京、苏州和合肥。由于存在差别化

政策，一些城市的热度也许能多维持一段时间。

2、对于炒房客来说，风险开始显现。现在要做的是，赶快降低杠杆率。

3、未来房价的走势要看

M2同比增速情况。今天央行在解释4月份金融数据时透露，未来四个月M2

增速将继续走低，到9月以后才有可能回升。

4、有人口增量的大城市，其优质住宅可以长期看好。但房子越来越是长期

投资品种，短炒获取暴利的机会在减少，风险在加大。