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央行930房贷新政解读

2014年的楼市已进入调整期。前8月，商品房销售面积为64987

万平方米，同比下降8.3%。央行终于没有顶住房地产下滑的压力，

继40多个城市松绑限购后，在国庆节前一天，释放巨大利好：房地

产在限购取消后，全面松绑限贷。

本次松绑政策的影响有多大?

9月30日，央行、银监会联合出台《关于进一步做好住房金融

服务工作的通知》，放松了与自住需求密切相关的房贷政策，并鼓励

银行通过发行MBS和期限较长的专项金融债券等筹集资金以增加贷

款投放。此通知被业界称之为央行930房贷新政。

其中的细则内容主要分为以下几点：对拥有1套住房并已结清相

应购房贷款的家庭，为改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房，

银行业金融机构执行首套房贷款政策。多套房在非限购城市结清贷款

也可以发放贷款;增强金融机构个人住房贷款投放能力;继续支持房

地产开发企业的合理融资需求。

这是2014年各种松绑政策中影响最大的一个。首先，信号意义

重大。虽然房价上涨的表面原因由供需结构决定，房地产市场供不应

求导致房价加速上涨。但事实上，出现供不应求的主要原因恰恰是货

币供应量过多。房地产的需求有两种，一种是自住需求，一种是投资

需求。在目前的房价与收入差距不匹配的情况下，出现这些需求增加

的主要原因是过多的货币供应。在货币过多供应的影响下，需求无限

大得释放在房地产市场。所以，在这十几年的楼市发展过程中，信贷

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政策一直是业内人士以及普通购房者判断房地产走势的最重要指标

和最关键信号。房地产市场下行周期到上行周期的转变，每次都以信

贷政策作为导火线。

本次央行的松绑政策，虽然未提及降准、降息。但松绑的.幅度

远远超过之前预期的认房不认贷款。基本上是之前信贷政策的全面

松绑。

之前业内均认为松绑的方向可能是认房不认贷。本次松绑幅度达

到了认贷不认房，而且针对已经有一套全款房产的再购还可以按照首

套房认定，这种松绑幅度在部分口径上甚至宽于2009年政策。

其次，从实际执行角度看，本次央行政策，可以说是对之前信贷

套数认定政策的全面松绑。首套、二套、多套，认定都有放松。其中

针对首套的认定甚至超过2009年最宽松政策时期。这种松绑有利于

刺激包括改善需求在内的大量需求入市。

对第二套、第三套、外地人房贷的重新认定，将极大刺激置换、

改善、改善性投资等需求。但需要注意的是，目前银行吸储难度非常

大，不仅7折的贷款折扣不可能，9折以下的可能性也非常低。

松绑的二套住房政策可能会对刚需无房户不利，如果银行额度不

变，银行必然会更愿意贷款给已经结清贷款的拥有一套房业主，因为

这样的业主还款能力强。后续银行可能针对不同客户有不同的执行政

策，所以刚需可能受到影响。

最后，拓宽银行融资渠道。从下述过往三轮房地产放松调控对比

可知(见表2)，前两轮放松政策均对银行存准率进行了调整。虽然今

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年仍一直坚持定向降准，但对银行资金释放有限，出现银行放贷缓慢

的情况。

此外，各类投资理财产品的出现使得银行的存款有一定的流出。

因此，930新政中，央行提出为银行增加资金来源的融资发行渠道。

鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券(MBS)、发行期

限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通

自住房和改善型普通自住房贷款投放。

此前房贷制约市场除了发放条件较为约束以外，还有放款总量不

足的问题。银行系统资金紧张，导致其不大可能大比例放贷楼市。央

行允许银行为房贷进行专项融资后，未来房贷额的池子将大大放大，

更有利于落实上面几条的政策。因此，后续各商业银行的执行情况，

仍有待细则和发布。

总结2014年楼市救市政策，可以划分为三个阶段：第一波楼市

刺激政策特征是41个城市松绑限购。自2014年3月开始，除一线城

市外，限购政策基本全部取消。但是，限购松绑对市场信心的提振影

响非常小。截至目前，松绑限购的城市已经超过40个，以其中典型

的30个城市成交量变化看，效果并不理想：

8个早期调整城市中，仅呼和浩特成交出现明显回升。无锡、南

宁、沈阳、兰州、温州五地，在政策放松初期均出现短期