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平时作业二

第四章房地产价格评估

1、术语解释

〔1〕地产

答：即土地资产，指具有权益属性的土地，即作为财产的土地。

〔2〕房地产

答：是指房屋及其附属物〔与房屋相关的建筑物如小区设施、建筑附着物、相关林木等〕和承载房屋及其附属物的土地，以及与它们相应的各种财产权利。

〔3〕不动产

答：是指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利，它包括土地、土地改进物〔建筑物及建筑附着物、生长着的树木及农作物、已经播撒于土地中的种子等〕、与土地及其改进物有关的财产权利。建筑附着物主要指已经附着于建筑物上的建筑装饰材料、电梯，以及各种给排水、采暖、电气照明等与建筑物的使用密切相关的物。

〔4〕基准地价

答：是对城镇各级土地或均质地域及其商业、住宅、工业等土地利用类型评估的土地使用权单位面积平均价格。

〔5〕标定地价

答：是指在一定时期和一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。

〔6〕楼面地价

答：是单位建筑面积地价，它等于土地总价格除以建筑总面积，或等于土地单价除以容积率。

2、单项选择题

〔1〕最正确使用是()必须考虑的评估前提。

a.地产b.房屋建筑物c.企业资产d.资产

〔2〕基准地价系数修正法所要修正的因素是()。

a.地理位置和交通条件b.个别因素和市场转让条件

c.容积率和覆盖率d.特别利害关系和特殊动机

〔3〕假设开发法属于一种()。

a.加和法b.积算法c.类比法d.倒算法

〔4〕某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10％，其评估价值最有可能为()元。

a.85000b.12631c.72369

〔5〕计算建筑期利息的工期应按()计算。

a.合同工期b.额定工期c.协商工期d.实际工期

〔6〕待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指数为l00%，从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是11.7％、17％、30.5％、6.9％、4.8％，那么1995年底该建筑物的重置本钱最有可能是()元。

a.1048000b.1910000

〔7〕待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300平方米，建筑面积200平方米，月租金3000元，土地复原利率为7％.建筑物复原利率为8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总本钱为7600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格每平方米1000元，运用建筑物剩余估价法所得到建筑物的价值最有可能是()元。

a.61667b.925000c.789950d.58041

〔8〕剩余估价法属于()中的一种具体方法。

a.收益法b.本钱法c.市场法d.功能价值法

〔9〕有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7，容积率为2.0，土地单价为3000元／平方米，那么楼面地价为()元／平方米。

a.1000b.1500c

〔10〕假设反映宗地地价水平，(D)指标更具说服力。

〔11〕某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期，预计未来每年土地纯收益将在上一年的根底上增加l万元。资本化率为7%，那么该地产的评估值最接近于()万元。

a.205b.429c.633

〔12〕待估地产年总收人18万元，年总费用10万元，剩余使用年限10年，折现率为10%，那么其评估价值最接近于()万元。

a.110b.61c.80d.49

※〔13〕待评估建筑物为一砖混结构两层楼房，宅基地面积为300平方米，房屋每层月租金为2500元，各种费用占租金收入的40%，土地复原率为8%，建筑物复原率为10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米1000元，建筑物的年纯收益为()元。

a.1000b.12000c

〔14〕某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了三个参照物，并分别得到127万元、142万元、15l万元3个评估结果，它们的权重依次为25%、40%、35%，那么被评估房地产的价值最接近()万元。

a．140b.157