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买卖不破租赁四种例外有哪些

买卖不破租赁也就是说，如果事先房屋已经出租给他人使

用的，在约定的租赁期限内，房东将房屋出售给其他第三

人了，那么之前签订的租房合同也是要对其他第三人进行

约束的，此时不能以房屋已经出售而要求承租人腾房。但

现实中关于买卖不破租赁也是有四种例外的情况，那究竟

买卖不破租赁四种例外有哪些呢?请跟随小编一起在下文

中进行了解吧。

买卖不破租赁也就是说，如果事先房屋已经出租给他人使用

的，在约定的租赁期限内，房东将房屋出售给其他第三人了，那

么之前签订的租房合同也是要对其他第三人进行约束的，此时不

能以房屋已经出售而要求承租人腾房。但现实中关于买卖不破租

赁也是有四种例外的情况，那究竟买卖不破租赁四种例外有哪些

呢?请跟随小编一起在下文中进行了解吧。

1、动产租赁的限制适用

从买卖不破租赁原则产生的历史条件及各国立法规定来看，

该原则应当不适用于动产租赁。

2、在不动产抵押权之上设定的租赁关系的限制适用

最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题

的解释第六十六条规定：抵押人将已抵押的财产出租的，抵押“

权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的

财产出租时，如果抵押人未书面告知该财产已抵押的，抵押人对

出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面

告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由

承租人自己承担。”即在抵押权之上设定的租赁关系限制适用该

原则。

3、在人民法院查封的不动产之上设定的租赁关系的限制适

用

查封是指人民法院执行人员将作为执行对象的财产加贴封

条予以封存，禁止被执行人转移或处分的措施，体现了国家公权

对私权的干预和救济。其本质上是一种公法行为。查封包括财产

保全过程中的查封和强制执行过程中的查封。由于查封的目的是

为了债权人实现债权，不动产被查封后，其所有人或使用权人丧

失了对不动产的处分权。因此，被查封的财产，债务人或其他人

擅自处分的，该处分行为无效。最高人民法院经他字第8号复函

明确指出，执行债务人擅自处分被查封的房产的行为无效。从另

一方面来说，查封的目的就是为了实现债权，承租人明知租赁物

有可能被变卖，却仍然与出租人订立租赁合同，由此带来的风险

只能由他自己承受。

4、破产财产处理过程中的限制适用

破产企业的房屋建筑作为破产财产，必然要进行拍卖或变

卖，所有权肯定会发生变化;以出让或转让方式取得的土地使用

权也属于破产财产，其权属同样会发生变化。在破产案件中，对

于破产企业以其所有的房屋建筑物或者土地对外签订的租赁合

同在破产宣告时尚未履行完毕的，在破产财产处理过程中，一般

应限制适用“买卖不破租赁”原则。

可以说买卖不破租赁属于原则，但在原则之外，其实也是可

能存在例外情况的。结合上文的介绍，我们了解到买卖不破租赁

四种例外情况的具体内容，也就是说要是存在上述情形之一，那

么此时在购买了房屋之后，租赁也是不会对买卖产生约束的。