上海奥林匹克花园概况.docxVIP

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一.上海奥林匹克花园概况

（一）位置与环境

上海奥林匹克花园位于上海西侧九亭镇沪松公路，涞亭北路西北侧，距七宝镇一站车程，中间隔一铁路大桥，处于城乡结合部，为松江（九亭）来往市区的咽喉低地带，其东面为家乐家市场及仓库，西面有一小河，水质较差，其对面为建材市场；北面目前是旧民居，为其二期规划用地；南面紧临沪松公路，对面为厂房及建材市场，整体环境不佳，道路路况差，来往货车很多。灰尘噪音污染严重。

小区周边无成熟生活区，教育，生活配套缺乏。家乐家市场较零乱，档次较底，周遍集市，餐饮，娱乐等设施无法与其匹配。地处郊区，人气不旺，人口组成复杂。

（二）规划

本案总占地67公顷，7000多户规划，分5期，计划4-5年的开发周期。其一期规划66幢1310户。四到五层多层住宅，配以奥林匹克大厦（约1万平米）和商业步行街。绿化达60%，具以运动为主题的9大中心绿化以及4万平米的五洲湖。房型为全错设计，精装修房。

房型

面积

户数

比例

二房

77.24-77.48

约426

32.5%

三房

104.76-120.3

756

57.7%

复式

151.01-166.3

128

9.8%

小区具有专业化的物业管理队伍，规范操作，小区巴士带空调，至2004年轻轨开通之前免费乘坐。

(三)价格

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截止7月11日，价格范围3150-3830元/平米，价3500元/平米左右，7月7日推出时均价约3350元/平米，7月8日上涨约200元/平米。顶层复式最贵，底层送花园价格次之，三楼再次之，每档差价约50元/平米，位置差价约200元/平米左右。据透露，8月底推出第二批900多户，价格将有较大涨幅。

（四）营销

强势广告媒体推广，辅以较具影响力的推广活动。主要方式有：

1．看板广告：于现场，七宝主要道口。

2．灯箱广告：全市九大要道及主要地区（徐汇，虹桥）沿街灯箱广告较多。

3．电视广告：高频率，黄金时段强档推广。

4．报纸广告；新民晚报，解放日报，连续大量广告投放。

5．房展会推广：（5月，6月，7月）免费看房车接送。

6．6月30日上海奥林匹克花园杯国际竞走比赛。

7．5月27日业主联谊会。

8．精美制作期刊，楼书。营销诉求重点：

1．运动，健康主题，奥运精神。

2．本案小区内环境。

3．精装修房。

4．生活，休闲。

5．未来发展潜力（轻轨）。

（五）现状

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已进入内装饰阶段。网球场，篮球场区已建好可使用，五洲湖已呈现。奥林匹克大厦内部布置阶段，8月试用。商业步行街在建。样板房4间开放，复式样板房在装饰。7月8日开盘。推出318套。截止11号卖完。其余900多套未获预售许可证，待8月底开盘。近段时间主要为组织客户现场看房参观。价格未定，可能会大幅度涨价。

（六）销售情况分析

7月8日正式开盘。7月7日中午客户排队等待，7日，8日出现排队抢购场面。共推出318户，全部于11号前售完。

推出房型分析：

房型面积户数比率户数比例

A77.24-77.487022%10633.3%

B88,62-89.423611.3%10659.7%

C105.67-106.1610031.4%19059.7%

D120.39028.3%19059.7%

BF151.01123.8%227%

CF166.12-166.3103.2%227%

C型房热销，报受欢迎，105-106平米的三房经济适用。A型房（77平米）去化也较快，多是为老年人或工薪阶层年青夫妻。D型房于C型房有在情况下去化较慢，一度受阻。顶层去化最快，3，4层较受欢迎，底层送花园，但价格近乎最高，去化相对较慢，位置较佳房去化较快。

（七）客源情况分析：

1年龄层次25-3025%结构三代2