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2009年北京土地市场分析报告

研究单位：中国不动产研究中心研究员：李斐谢超黄蕾

目录

前言-1-

一、上半年北京土地市场走势-3-

（一）量的分析 .-3-

（二）价的分析-5-

（三）溢价成交率和成交溢价率分析-9-

（四）区域比较分析-10-

住宅用地面积和金额区域月度对比-11-

商业土地面积区域月度对比-13-

工业土地面积区域月度对比-15-

总体土地面积区域月度对比-17-

（五）个别重点地块分析-19-

二、上半年北京土地市场走势原因探究-21-

（一）内部因素-22-

政府的供给动机-22-

开发商自有资金宽裕程度-22-

公司经营战略考量下的基础性需求-24-

（二）外部因素分析-25-

我国有较长一段时间的经济高速增长期-25-

近期对土地市场的利好政策不断出台-26-

通胀预期下的保值和投资需求。-27-

三、下半年北京土地市场预测-29-

2009

2009年北京土地市场分析报告

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结论：

在总体把握宏观经济形势的基础上，通过对北京土地市场上半年运行态势、决定市场上半年走势的深层次因素以及针对业内相关市场人士关于下半年市场走势预期的调查结果的综合分析，得出如下关于下半年土地市场的结论和预测：

1，对下半年土地市场总体持乐观态度：成交活跃并保持一定溢价，但存在局部过热，一定程度上已经出现泡沫。

2，对房企而言最佳拿地时机已错过，对于当前热点地块不宜盲目追高，应根据公司的长期发展战略谨慎拿地而不是短期跟风。

3，我们对全年的总体溢价率估算在20%～45%之间。住宅用地溢价率依然最高，预期为

30%～60%。商业办公用地的溢价率相比08年会有大幅提升，预计会在25%～50%之间。工业用地溢价率不会太高，城区溢价率远高于远郊区县。

4，流拍事件将会比08年显著减少，具体和政府推地的品质相关。

5，市场热点区域主要集中在新四区和顺大通三区。其中又以朝阳、海淀、大兴、通州、顺义??区为重中之重。热点交易类型仍主要是住宅用地型交易。但不排除局部商业办公用地交易更热门的可能。

前言

低迷，徘徊，复苏，疯狂——我们用这个循环描述2008年开始到2010年年中的北京土地市场，除非出现其他强有力事件的干预，比如政府再次挥动调控大棒，泡沫累积和消化将是未来中期市场面临的最大课题。

次贷危机引发的全球金融海啸以及实体经济严重受损、中国房地产行业自身周期性低谷的到来、政府治理通胀宏观调控政策的累积效应以及对形势判断及决策的滞后——三重因素的叠加，使得08年的北京土地市场呈现出一片冷清光景，

成交低迷，流拍频现，并且这种颓势一直延续进了2009年。

然而峰回路转，09年上半年土地市场在低迷盘整之后迅速反弹，以广渠路

10号地为号角，土地饕餮盛筵再次上演。更具有标志性的是上半年最后一天（6

月30号），这一天又交易三宗住宅用地，面积达247151.679平方米，交易金额

达45.0785834亿元。被誉为“继广渠门外10号地之后仅存的黄金地块”朝阳区

广渠路15号居住及公共服务设施项目用地，最终经过97轮激烈竞拍，由中化方兴投资管理有限公司以40.6亿元的价格竞得，溢价率达146.51%，楼面地价约合14493.7元/m2。至此，上半年北京土地市场出了令人瞠目结舌的强劲反弹。

那么这种趋势会延续多久呢？地价的走势若何？

本报告试图回答上述问题，为保证研究的可信性，数据来源均出自权威部门

（如北京市土地整理储备中心、国家统计局、中国人民银行等权威部门），通过对北京土地市场上半年态势分析，深入探究北京土地市场走势的决定因素，并结合业内相关市场人士预期的调查结果，来对下半年北京土地市场的走势做出预测，意在为市场各方提供有价值的借鉴。

为达此目的，本报告正文分为四章。第一章是前言概要。第二章是立足权威数据分析来对上半年北京土地市场的走势进行描述性分析。可以发现09年前四个月北京土地市场极为冷清，五月份出现井喷似的回暖，六月份延续强势。并且北京土地市场在迅速摆脱冷清的同时，已经初现过热苗头，并且很有可能部分已经产生泡沫。

第三章是对上半年市场走势的决定因素进行深入探究性分析。总起来说分为内、外因素两部分。内因有政府的供给动机和开发商的自有资金宽裕程度和公司的经营战略考量下的基础性需求。外因主要有①我国还有较长一段时间的经济高速增长期；②近期对土地市场的利好政策不断出台；③通胀预期下的保值和投资需求。

第四章是本报告对下半年土地市场走势的预测。主要有：①对下半年土地市场持乐观态度，但