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内卷与涅槃
——物业行业市拓的十大拐点
王超群碧桂园服务产品总监
拐点1：诺亚方舟不只一艘，但船票越来越少
图：2021H1物业服务港股上市公司在管面积分梯队统计情况
单位：百万平方米
500
400
300
200
100
0
TOP5TOP5-10TOP11-20TOP21-30TOP31-40
TOP10企业市场份额将由2020年的10.17%，提升至2021年的16.1%
拐点2：行业没有明显新机会，但内卷已无死角
表：具备房地产背景的上市企业第来自第三方在管面积占比TOP5
序号企业名称来自第三方市场占比
1企业A84.2%
2企业B81.5%
3企业C80.8%
4企业D77.0%
5企业E76.1%
物业上市公司来自第三方在管面积占比均值已达到52.1%。
拐点3：空手套越来越难，硬骨头越来越硬
老旧小区业务净利率极低，还要解决融资的需求。
2021年8月7日
《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》
全国涉及上亿居民，2025年投资金将到4万亿
全国城镇老旧小区涉及居民建筑面积
65
32.7万个7323.3万户亿㎡
拐点4：抢夺最后的赛道，城服涅槃的道场越来越挤
发展之争在增长
增长之争在拓展
拓展之争在存量
存量之争在城服
拐点6：国企深度下场，不会变天但会翻天
国企的一天
2021年12月23日，国企在环卫市场迎来全线爆发，东北市场、华东市场、
华南市场、华中市场等多个区域传来国有企业中标消息。
拐点7：巨头身影越来越近，背影越
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