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工程管理筹划之总平面筹划

刘功名

2008年6月10日

一、工程筹划的原因

◆“凡遇事那么立，不预那么废”，“谋定而后动”强调任何事情都需要事先筹划、谋划的重要性。

◆房地产开发的高风险性、固定性、投资及生产周期长、国家宏观政策不确定性等特点，决定了必须进行工程筹划。

◆在国家宏观调控政策的密集出台下，房地产的开发管理将进入精细化的管理阶段,而工程管理筹划是精细化管理的重要手段之一。

二、总平面管理筹划的概念

◆总平面的管理筹划是在设计方案及营销针对工程开发意见根本确定的前提下，以施工总平面为依据，工程管理部根据工程的开展进度，分阶段对施工总平面的位置进行调整、补充、修改，使之满足公司工程施工、营销展示、本钱管理的需要，以便到达公司既定的开发目标。

三、总平面筹划的作用

◆提前规划，提前沟通，有利于公司各部门达成共识。

◆作为招投标及合约筹划的重要依据，可以有效地控制本钱。

◆作为现场平安文明管理的重要依据。

◆作为营销筹划的依据。

四、总平面筹划管理的内容

4.1主包单位的分区及生活区的设置

◆售楼区域等工期紧张标段的主包施工。

◆新引进单位建议在非售楼区域等工期不紧张标段的进行施工。

◆综合考虑各个标段的施工道路组织，保证各自范围内的道路通畅，且保证各自施工的范围内能够封闭管理。

◆施工难度大小应在一个标段的范围内合理搭配

◆施工单位在地下室及主体施工时，劳动力相对均衡

◆各主包单位的施工面积根本相当，工程量根本相当

◆标段的划分尽量与结构的后浇带为界，同时后浇带的设立同时兼顾消防、通风等系统的划分。

◆甲分包单位如铝窗、栏杆、园林绿化等其标段及施工范围的划分建议与总包单位一致，这样防止分包单位与多个总包单位的配合，减少协调的工作量。

◆特殊情况下如占地面积特别狭小，可选择一家主包单位，但是需选择与公司合作多年、实力强劲、老实守信的单位予以合作。

◆分期开发的工程，施工单位的生活设施一般设置在最晚开发的范围内，生活设施局部可由甲方主导施工，以缩短搭接时间，根底设施包括场地平整、水电接驳、化粪池、雨污水排放、临时道路、电视网络等。

◆为了防止先进场的单位的施工单位过多的占用生活用地，生活用地可以采用有偿租用的方式，收取地租

4.2临时施工道路的组织原那么

◆尽量在各自的标段内形成环路，设置单独的出入口，便于各主包单位封闭管理。

◆尽量结合小区的道路，将临时道路与永久道路相结合，可以节省本钱。

◆施工道路的净宽、净高、转弯半径、荷载均需满足施工的要求。

◆临时的施工道路尽量形成混凝土面层，以便于雨季及平时的路面维护，保证平安文明的形象。

◆考虑在根底、地下室、主体、装饰、园林施工时的交通流线并合理安排。

◆应重点考虑售楼区域开放时，道路的交通、售楼区的水电的接入等问题

◆分期开发的过程中，后续的施工道路与前期已经入住的道路的关系

◆临时施工道路的配合措施如洗车池、成砂池、排水沟、消火栓等

4.3场地内的土方平衡

◆在设计及产品定位阶段先要进行土方平衡的测算，并应用价值工程的理论对设计方案进行优化，这一点对于山地建筑尤为重要。

◆场地内设置合理的土方临时堆放点。土方尽量场内倒运。分期开发的工程可以设置在相邻的晚开发的区域。

◆充分考虑雨季、大风季节对临时堆土的影响。

◆一般土方工程的工程量较难确定，本钱控制的难度较大，因此必须认真审核主包的土方开挖及土方回填方案。

◆通过勘察报告了解土质情况，将渣土及土质较差的土方提前外运并做好实测工作。

◆别墅的土方回填的数量较大，需认真计算土方量

4.4钢筋加工场、砂石料堆场的布置

◆售楼区域的钢筋加工、砂石料堆场的布置

◆钢筋堆场及加工场场地要硬化〔100厚C10混凝土〕

◆钢筋堆场与塔吊及道路的关系

◆钢筋加工车间的相关设备的布置

◆砂石料堆场与道路、垂直运输设备的关系

◆钢筋加工车间的防雨、遮掩蓬

4.5施工机械的布置

◆售楼区域的施工机械的布置，应考虑后续的施工及对样板组团的影响。

◆施工机械的布置要方便拆卸，便于后续的施工

◆按照机械利用最大化的原那么，在保证垂直运输设备畅通无阻的情况下，合理确定机械的数量

◆砂浆的集中搅拌、集中设置，一台搅拌机只供给单品种的砂浆

◆提前规划大型机械的根底位置及做法，特别是塔吊。

4.6特殊部位的脚手架搭设布置原那么

◆依据样板房的位置，可将样板房上面二层的脚手架进行悬挑。

◆如果工期紧张，可以把所有二层以上的脚手架悬挑，这样园林与小市政可提前插入。

◆样板房上的悬挑架要有防尘、防水及有组织的排水处理。

◆样板房处及售楼通道应搭设防护棚。

◆脚手架的搭设满足结构、装饰及甲指分包工程施工的要求

◆卸料平台处的脚手架的搭设方式

◆施工电梯、井架处的脚手架的搭设方式

◆悬挑架的设计计算如卸载缆绳、工字钢等

4.7临时水电、雨污水的排