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新冠疫情后房地产开发地块闲置逾期被收回及抵押违约风险的应对办法

新冠疫情期间以出让方式取得的开发用地，因为爆发疫情后经济和房地产的下行，很多地块没能及时开发，面临因闲置超过2年被收回的风险。

而且大概率这些地块已抵押给银行，若被收回会触发在贷款银行的违约风险。针对以上情况，李总提出以下应对办法，供综合开发建设及房地产同行参考。

一、以疫情不可抗力申请延后土地开发时间

《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条规定“满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力...造成动工开发迟延的除外。”

全国人大法工委已发文明确“新冠疫情属于不可抗力”。

自然资源部、山东省自然资源厅、济南市、聊城市等自然资源和规划局，也都有文件“疫情影响期间2020年1月3日至2023年1月8日不计入土地闲置违约期”。

根据以上规定，以上地块均可以再延期，延期后可临时避免被因闲置收回。

二、抓紧开发或置换抵押地块

有开发价值的地块，要抓紧开发建设，以彻底解除风险。

对政府平台公司来说，没有开发价值的地块，要抓紧置换抵押地块。抓紧筹集周转资金挂牌摘牌新地块，用新地块置换原抵押地块。

对政府平台公司来说“无偿收回”没有那么严重，都是当地政府的钱、都是自己的钱，只是要付出一部分土地交易的税费，但税费大部分也还是在当地政府的钱袋子里。

三、不及时处理土地闲置问题将影响市县下一土地指标

山东省自然资源厅《2024年土地利用计划管理实施细则》规定，年底未完成闲置土地处置，扣减该市下年核补指标的20%。

四、抵押地块被政府收回的法律责任和不良后果

1、抵押权的设定无法构成政府对长期闲置土地收回的障碍，政府依然可以直接收回。

2、在面临土地被收回的情况下，抵押权人可要求抵押人补充增信（置换新抵押地块），未能补充增信或更换新抵押地块、抵押地块被收回的，面临在贷款银行的违约风险。

抵押权人的损失或可通过参与政府对该土地的二次处置取得相应代位价金。

3、经司法程序实现以物抵债的权利人则可享有对抗政府以土地闲置为由进行无偿收回的权利。

五、有关法律规定及省市文件

1、《土地管理法》第三十八条

禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地，一年内不用而又可以耕种并收获的，应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种，也可以由用地单位组织耕种；一年以上未动工建设的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费；连续二年未使用的，经原批准机关批准，由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权；该幅土地原为农民集体所有的，应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。

在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。

2、《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十六条

以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。

超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。

3、全国人大法工委界定“新冠疫情属于不可抗力”

全国人大法工委文件明确界定“新冠疫情属于不可抗力”，由此造成的“出让方式获得的开发用地”动工开发迟延，应可以不收回（详见文件附件）。

4、省市自然资源部门规定疫情影响时间不计入违约期

自然资源部、山东省自然资源厅、济南市、聊城市等地市自然资源和规划局，也都有文件“疫情影响时间2020年1月3日至2023年1月8日不计入土地闲置违约期”（详见文件附件）。

5、疫情结束时间的标志