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老旧小区改造过程中的问题及解决策略

摘要：在社会经济发展水平不断提升的背景下，建设年代久远的老旧小区基

础设施配套已落后太多，难以满足小区居民当前的生活需要。对此，本文将通过

详细介绍老旧小区改造过程中的问题及解决策略，以期为住户提供更美好的生活

环境。

关键词：老旧小区；改造工程；管理

1、老旧小区基本情况

以旌阳区为例，根据前期摸底调查，老旧小区共有488个，涉及46655户

1637栋，387万平方米，修建时间基本为上世纪70、80年代，主要分布在孝感

街道、旌阳街道、东湖街道，绝大部分都是原来的单位住宅，只能提供基本的居

住功能，居民改造意愿强烈。老旧小区改造项目计划分4年实施，其中2020年

计划实施28个，2021年计划实施210个，2022年计划实施111个，2023年计划

实施139个，总投资约22.22亿元。

目前，老旧小区改造主要分为基础类、完善类、提升类，我区主要以基础类

为主，完善类为辅。2020年至2021年项目已通过公开招标确定施工单位、监理

单位等，由于老旧小区覆盖面广，且为避免施工中出现的不可控因素，已要求跟

踪审核单位提前介入。

2、老旧小区改造过程中的问题

2.1房屋老旧失修，基础设施配套落后

老旧小区目前居住人员多为老年人与租户，治安问题突出；小区内车辆乱停

乱放，管理问题突出；占用消防通道情况普遍，安全隐患突出；道路破损严重、

照明设施不全，雨污管未进行分流，基础设施配套落后；违法搭建多，公共绿地

被占为私人菜地，公共服务设施落后；小区外以街为市、沿街停车，周边生活设

施配套落后。

2.2档案不全，专业管线单位协调难，施工困难重重

老旧小区建成时间久远，部分小区前期设计图纸和建设资料缺失，只有总平

图或什么资料都没有。小区建成后，部分进行了后期改造，电力、给排水、通信、

天然气等地下管线也迁移了，甚至存在违章建筑，即便拿着旧时的资料图，也需

要实地核对，否则就可能挖破管线，这样对旧改设计与协调管线单位提出了很高

要求。且水、电、气等专业管线单位由于出资等原因，参与积极性不高，正施工

的项目中仅园丁苑等部分小区管线单位保持与基础施工同步，其他项目设计施工

均落后于基础工程。

2.3居民需求多样化，各种愿望难以统一

部分居民要求全部翻新，对小区绿化、停车场等都有较高期望,但居民需求

与改造的条件、标准存在较大的差距。如电梯加装，高层及年老居民意愿强烈，

但因低层业主反对、房屋等条件限制，难以达成一致意见;供水改造，一些老旧

小区4楼以上水压不足，只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，且不间断地出现

黄水，但改造将导致整个片区停水，居民用水短期不能保障，低层用水正常的居

民对此持有异议;适老化改造，老旧小区老年人比例明显偏高，休闲娱乐活动、

社区养老服务等需求日益迫切，但旧改限于场地、资金，处于无法可改、无处可

建的尴尬境地。导致施工单位进场后与老百姓的冲突不断，且老百姓的诉求增多，

无法一一满足。

2.4资金筹措压力大

按照上级文件要求，老旧小区内改造以居民或原产权单位出资为主的，实施

主体应为居民或原产权单位；老旧小区内改造以政府出资为主的和小区外配套设

施改造，应当由属地街道办（乡镇人民政府）作为实施主体。但目前老旧小区改

造项目均为政府出资，资金共担机制尚未形成，居民实际愿意出资比例较小，但

又要求政府必须改造。以旌阳区为例，2020年投资3.5亿元，落实2.01亿元；

2021年投资5.1亿元,落实1.65亿元；22年投资5.09亿元,落实3亿元；2023

年至2024投资约8.53亿元，未落实。上述已落实资金均通过中省补助及专项债

券，缺口大,且使用范围有明确规定。

2.5改造成果后期维护较难

老旧小区很多没有成立业务会或业委会形同虚设，特别是针对三无小区，长

期无物业、无单位管理,缺乏切实有效地管理主体和制度,缺少能力强又不怕麻烦

的“牵头人”或自治组织,导致居民缺乏参与老旧小区改造的“主人翁”意识。

改造后的老旧小区很难实现成果的长效维护,特别是改造过程中增设的防盗门、

楼道灯、监控等,出了质保期后往往无法管护,陷入“改造一损坏一再改造恶性循

环。”

3、老旧小区改造解决措施及内容

3.1以人为本，突出重点，提升居住环境

老旧小区改造应先保障居住小区的基础功能，拓展公共空间和配套服务功能，

合理划