2024年第三季度中国办公楼市场报告.docx

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2024年三季度中国办公楼市场回顾

近期，央行的‘一揽子’新政策发布，其力度显著超越了市场先前预期。随着货币及财政政策的组合持续发力，中国经济中长期基本面的韧性和潜力将得到有力支撑。不过，在企业层面，尽管宏观调控政策于近期显著加码，但政策效能传导至企业端进而影响其不动产决策的过程必然需要一定时间。

三季度，中国主要城市的甲级办公楼市场需求仍以搬迁为主，增量需求未见明显回升，有效需求不足仍然是全国办公楼市场面临的主要挑战。需求持续承压下，业主开始提供更可观的租金折扣以吸引和保留租户，整体租金延续下行趋势。

市一场线调城整市期贡进献一主步要延净长吸，纳量

2024年第三季度主要城市甲级办公楼净吸纳量及空置率

万平方米

35.0

30.0

25.0

20.0

15.0

10.0

5.0

0.0

-5.0

70.0%

60.0%

50.0%

40.0%

30.0%

20.0%

10.0%

0.0%

-10.0%

-10.0

深圳 上海 广州 成都 北京 重庆 西安 杭州 青岛 天津 苏州 南京 武汉 沈阳 大连

净吸纳量（左轴） 空置率（右轴）

-20.0%

2024年第三季度中国主要城市甲级办公楼空置率情况

石家庄

石家庄

北京天津

西安

成都重庆

贵阳

济南

郑州

武汉

南京

沈阳

大连

青岛

杭州宁波

无锡

苏州

上海

长沙

百分比

（35-45）

昆明

广州

（30-35）

深圳

（25-30）

（10-25）

数据来源：仲量联行研究部，2024年10月

2024年三季度，全国主要城市整体净吸纳量录得65.2万平方米，环比有小幅回撤；其中，受益于总部型企业自用需求带动，一线城市净吸纳量较上季度均明显回升。而1.5及二线城市以价换量的租赁策略并未有效刺激市场需求，三季度去化速度明显放缓。

一线城市净吸纳量录得46.0万平方米，较上季度显著上升。北京甲级办公楼市场整体净吸纳量回正，录得24,694平方米，主要得益于中关村子市场自用型需求的支撑。上海成本驱动型租赁需求持续增长，全市净吸纳量上升至152,460平方米。广州第三季度全市办公楼净吸纳量约10万平方米，超过了前两个季度的累积值，主要得益于自用型需求的支撑和

成本驱动带来的搬迁需求。深圳甲级办公楼市场整体净吸纳量约18万平方米，得益于部分企业的总部自用需求的支撑，净吸纳量较上一季度有所回升。

1.5线及二线城市第三季度共录得净吸纳量19.2万平方米，环比下降61.4%。天津甲级办公楼市场中，由于新租需求尚未出现明显增长，且出现更为频繁的退租缩租现象，导致全市净吸纳量较二季度回落，仅录得1,073平方米。南京甲级办公楼市场租赁需求依然受限，租户观望情绪浓厚，问询量以及成交量均有所减少，在此影响下第三季度净吸纳量录得约为-0.36万平方米。

市场面临挑战，TMT、金融与专业服务业仍为租赁主力

市场面临挑战，

2024年第三季度中国主要城市甲级办公楼租赁需求来源分析

按企业来源

内资 外资

按行业

TMT

金融服务

专业服务业

能源 生物医药

房地与产建开筑发

数据来源：仲量联行研究部，2024年10月

制造贸易

来自TMT、金融与专业服务业的需求持续占据全国甲级办公楼租赁市场主导地位。北京科技互联网需求持续回稳，头部企业加码人工智能赛道，贡献了较大面积的租赁成交。此外，专业服务业需求韧性显现，教培行业政策利好推动了北京教育企业市场活跃度回升。深圳市场中，跨境电商服务、出海型智能制造、教育培训与咨询等行业企业的扩张成为三季度的租赁需求亮点，呈现出扩张或新设立的趋势。广州科技互联网细分赛道游戏、软件、电子产品等行业中小面积段升级需求持续释放。值得关注的是，部分头肩部TMT企业扩张也带来多笔2,000至3,000平方米搬迁成交。南京金融类行业支撑甲级办公楼租赁需求，

三季度成交量居于首位，占比约为22.6%，以保险和公募、私募信托基金等传统金融为主要搬迁类型。青岛三季度1,000平方米以上的成交主要来自专业服务业和金融业，其中以保险和律所的升级需求为主要驱动。

除此之外，部分城市能源行业发展势头强劲。北京国央企领衔的能源类企业表现亮眼，非续租成交面积占比达20%。武汉第三季度能源、环保及公共事业行业在甲级楼宇的租赁需求占比有明显提升，达到14%。预计未来新能源相关的产业链有望持续释放增长动能。

全国供应总量维持高位，主要集中于1.5及二线城市

三季度，全国主要城市的甲级办公楼市场共入市近87.8万平方米的新增面积，环比有小幅回撤。一线城市共迎来35.7万平方米的新增供应，其中深圳占到74%左右。深圳近期入市的五个新增项目导致其空置率环比上涨1.9个百分点至26.5%。