房地产-2024H1港股物管中报总结：有质量的外拓，有现金的利润，有分红的业绩-兴业证券[宋健,孙钟涟]-20240910【18页】.docxVIP

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来源：兴业证券经济与金融研究院

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分析师：

宋健

songjian@SFC：BMV912

SAC：S0190518010002

孙钟涟

sunzhonglian@SAC：S0190521080001

请注意：孙钟涟并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管的活动

2024H1港股物管中报总结：

有质量的外拓，有现金的利润，有分红的业绩

2024年09月10日

投资要点

l国企和民企的分化依然在持续：1）2024H1样本公司中国企营收、归母净利润平均同比增速均高于样本民企；2）民企计提关联方应收款减值损失仍是归母净利率的扰动因素；3）2024H1，样本国企平均贸易应收款周转天数为79天，而样本民企平均贸易应收款周转天数拉长至108天。

l核心业务盈利能力表现稳定，通过管理举措持续降费：2024H1虽然行业整体在回款、外拓、储备项目交付、计提减值等方面均承压，但头部物管公司仍通过多种管理举措提高人效，盈利能力表现稳定。通过主动退出低效益项目，加强机器化作业覆盖，加大分包力度，严格控制职能部门员工数量，加强人效管理等举措，2024H1样本公司平均基础物管毛利率同比提升0.27个百分点至18.4%；样本公司平均员工成本/营收比重同比下降4.2个百分点至28.6%；样本公司平均销售+管理费用率同比下降0.7个百分点至7.5%。

l市场拓展项目质量要求提高：基于客户付费能力和规模效应考虑，物管公司市场拓展更加聚焦深耕区域以加强项目密度；存量市场加大对非住业态拓展力度；同时，奖励机制向高合约额的项目倾斜。因此头部物管公司2024H1市场拓展合约额/面积中非住业态占比、单项目合同额千万级以上项目占比均有提升。

l加强应收账款管理：1）大部分民企关联方应收款得到控制，除万物云外，2024H1民企物管公司关联方贸易应收款原值占比均较2023H1持平或下滑。

2）2024H1账龄结构较去年同期略有拉长，2024H1样本公司整体平均回款率为85%，较2023H1仅略降0.6个百分点。

l4家物管公司优化股东回报，回应资本市场诉求：2024H1华润万象生活、万物云、永升服务均增加特别派息，派息率分别高达132%、100%和70%；中海物业将中期派息率从30%提升至35%。

l加强资金管理，提升利息收入：基于充裕的现金，物管公司需在平衡业务营运资金投入和股东回报需求的同时，加强资金管理能力，提升利息收入。2024H1样本公司中年化利率TOP3的公司为华润万象生活、滨江服务、越秀服务。

l我们的观点：下半年市场拓展和现金回款仍是样本公司的共同挑战，建议关注现金充裕、回款健康、注重股东回报的优质物管公司华润万象生活、绿城服务、中海物业、保利物业、越秀服务。

l风险提示：派息不及预期，收缴率不及预期，增值业务拓展不及预期，计提应收账款减值损失超预期，市场拓展不及预期。

请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明

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Overweight（

Overweight

（Maintained）

PropertyManagement

Analyst

Analyst

SONGJian

songjian@SAC:S0190518010002SFC:BMV912

SUNZhonglian

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Notice:SunZhonglianisnotalicenseholderregisteredattheSecuritiesandFuturesCommission(SFC),andisnotallowedtoengageinregulatedactivitiesinHongKong.

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