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对预售商品房适用惩罚性赔偿实务问题分析（精选8篇）

对预售商品房适用惩处性赔偿实务问题分析（精选8篇）

对预售商品房适用惩处性赔偿实务问题分析篇1

最高人民法院于XX年发布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，其中第八条、第九条规定了恶意欺诈和违约应当予以惩处性赔偿的情形。第八条规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以恳求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条规定，出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以恳求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以恳求出卖人担当不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预售许可证明;(二)有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。第十四条第(二)项规定：房屋实际面积大于合同商定面积的，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人担当，全部权归买受人“和”房屋实际面积小于合同商定面积的，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。

笔者认为在预售商品房合同中确立惩处性赔偿制度，是符合社会经济生活需要的，对于维护我国房地产市场的交易秩序，促进房地产行业健康进展将起到良好的法律效果。但最高人民法院的《解释》在实务运用过程中，尚有诸多不完善之处。

第一、关于《解释》规定的“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”而提起惩处性赔偿规定的分析：

一般来说，签订合同后，购买房屋的买受人能够根据商定的时间取得房屋、取得房屋产权、所取得的房屋能够正常使用，就实现了合同目的。因此，出卖人没有根据商定的时间交付房屋、没有取得商品房预售许可证明而无法取得房屋产权、因其他缘由未能在商定或者法定期限内取得房屋产权、因房屋质量问题致使买受人无法正常居住和因出卖人履行不能致使买受人无法取得房屋等情形均属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的情形。然而《解释》的规定只涉及其中部分状况，对于其他“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”的状况则未规定可以主见惩处性赔偿责任，仅规定了或者支持解除合同，或者支持追究违约责任、赔偿损失。因此，《解释》第八条规定对于购房人的爱护力度显得不够。

此外，《解释》第八条规定的二种可以主见惩处性赔偿的情形尚不能解决现实中消失的如下问题：

1、如出卖人和买受人订立合同后又与第三人签订合同，但房屋并未交付给买受人或者第三人，买受人或者第三人是否可以主见惩处性赔偿责任由于买受人或者第三人是否可以实现合同目和取得房屋均处于不能确定状态，买受人不能主见解除合同及惩处性赔偿责任等权利，但是依据第九条第(三)项的规定，买受人因出卖人有意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人(第一个合同的买受人)的事实，其次个合同的买受人可以主见惩处性赔偿责任。在此情形下，第一个合同的买受人既不能主见惩处性赔偿责任，也不能主见违约责任。由于对于第一个合同的买受人来说，其尚不能证明自己不能实现合同目和取得房屋。这种基于签订合同挨次的不同，而享有不同权利的规定，对签订合同在先的爱护反而不利。同时，依据第九条的规定，其次个合同的买受人可以主见惩处性赔偿责任，但其前提条件是“导致合同无效或者被撤销、解除”。假如主见合同无效，“一房二卖”却并非《民法典》第五十二条规定的可以主见合同无效的情形，而且依据《解释》其次条、第九条和《民法典》第四十九条第一款的规定，“导致合同无效”明显是指出卖人“有意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者供应虚假商品房预售许可证明”和“有意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”的情形。那么买受人只能主见撤销或者解除合同，而假如主见撤销或者解除合同仅仅由于出卖人“一房二卖”，那么第一个合同的买受人也就应当可以同样的理由主见该项权利。但是依据该解释第八条的规定第一买受人却不享有任何权利，而只能等待出卖人是否履行合同，即能否实现合同目的和取得房屋，这明显对第一个合同的买受人的权利救济不足。

2、出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人情形下，假如合同签订后出卖人未告知买受人而将房屋抵押给第三人，因第三人主见抵押权而无法交付房屋的，当然属于“合同目的不能实现”和“无法取得房屋”，可以主见惩处性赔偿。假如买受人取得房屋后，由于第三人主见抵押权致使买受人不能正常地占有、使用房屋的，买受人“合同目的不能完全实现”，买受人是否仍旧