房地产-年度策略报告姊妹篇：2025年房地产行业风险排雷手册.docx

证券研究报告

2025年房地产行业风险排雷手册

——年度策略报告姊妹篇

行业评级：看好2024年11月26日

分析师杨凡

分析师

吴贵伦

邮箱yangfan02@

证书编号

S1230524080009

电话证书编号S1230521120001

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年度策略|经营风险|政策风险|其他风险

目录

目录

推荐个股风险排雷|热门个股风险排雷

CONTENTS

风险提示

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年度策略风险排雷

年度策略经营风险政策风险其他风险

1.1行业观点：从“房地产”走向“大城市”

1.1

2025年投资策略

年度策略观点：行业迈入新发展阶段，选股思路顺势选择长期受益标的

投资逻辑：2025年政策发力拉动固定投资增长，城市更新持续发力

?90年代房改后30年的发展，城市刚需逐步得到满足，房地产核心矛盾逐步从供应居住转变为供应优质的居住。需求结构方面，刚需和改善需求的比例逐步发生调整。优质区位的土地作为不可再生资源，在核心城市也逐渐变得稀缺。2021-2024年房地产销售量价持续下行的同时，

核心城市核心区位的优质商品房展现出较强的抗逆性。受人口增长放缓和住房结构调整的影响，新建商品房向改善领域转向，刚需增加二手房成交量是大势所趋。

?2024年底美国大选落幕，特朗普当选美国总统，市场对美国在2025年加征关税的预期升温。2025年中国宏观经济GDP三驾马车中的出口承受压力的可能性加大。由此我们认为，2025年宏观政策在拉动固定投资以企稳经济的可能性较大。

?受政策发力和行业格局双重影响，我们认为2025年转危为安和优质房企获得的机会大于风险。

选股思路和推荐组合：消费+地产中介优质头部房企

?我们认为，2025年是房地产基本面企稳的重要节点，房地产新模式愈发清晰。我们主要看好三个发展方向：1）消费+地产：本轮周期要实现长期经济正向循环需要消费和地产政策双重发力，长期消费带动收入，收入平均水平决定房价中枢；2）中介：城镇化率达到较高水平意味着增量市场向存量市场转变，中介公司面临增量转存量带来的行业趋势性变化，成长空间和利润都有着长坡厚雪的特点；3）纯开发商面临行业洗牌的竞争格局不变，优质房企胜率更高。具体看好标的如下：

消费+地产，关注：万科A、金地集团、新城控股（母公司港股新城发展）、龙湖集团；

龙头中介，二手房交易体量持续增长，关注：贝壳-W、我爱我家；

5改善型开发商，未来细分领域长牛，关注：保利发展、招商蛇口、华润置地、中国海外发展、建发国际集团、滨江集团、绿城中国。

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1.1行业观点：从“房地产”走向“大城市”

1.1

2025年投资策略

年度策略重要假设：假设土地收储规模5.5亿平，2024及2025年销售规模约9亿平，地下管网建设未来5年总量60万公里

?本轮周期和以往周期不同。历史周期2014年棚改货币化，目标是“改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村”，主要是地面房屋拆除和新建。当前周期2024年城市更新，顺应“供需矛盾发生变化”拆除少建，收缩供给（土地及新开工），同时增加地下管网等基础设施建设，“地产+基建”概念。截至11月15日，收储和城市更新的资金落地虽然还需要等待进一步政策，但这也是2024年底和2025年可能会超预期的方向。

当前周期：2024-2026

当前周期：2024-2026年

资金

城市更新做载体：拆除少建/供给收缩+地下管网等基础设施重建

3-4万亿元首要任务：化解房地产风险

3-4万亿元

2-4万亿元

2-4万亿元

2）两部委协调融资机制，“白名单”授信规模10月17日住建部部长所述预计可达4万亿元，我们保守假设实际贷出近50%。白名单的推进我们认为有利于推动房地产项目竣工，带动竣工面积增速修复。

2025年可能超预期的方向

2025年可能超预期的方向

1）地产风险逐步化解后，我们预计2025年土地和新开工仍然延续“收缩”的思路，为稳定房价继续打基础。

?万亿元2）“大城市”建设：

?万亿元

狭义城市更新（拆迁-补偿-重建）继续推进：2023年提出三大工程的政策工具继续推进，城市更新主要作用在于供给优质地块用于改善型住房建造。配套鼓励政策包括非普通住宅政策的取消和建筑规划政策的放松，重点一二线城市允许降低容积率、增加赠送面积、提升得房率。

4万亿元66广义城市更新，包括基础设施的翻新：10月8日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，国家发改委副主任刘苏社在会上表示，据有关研究，地方管网建