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·*·投资发展流程培训深圳XX管理咨询项目组某某地产项目组2011年4月·*·一、项目拓展与论证管理流程二、战略规划流程三、投资估算管理流程四、项目策划流程房地产事业部投资发展部主责·*·流程关键节点关键工作内容审批流表单、制度或指引信息收集与甄别投资发展部负责土地信息的收集工作政府公告类其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等其他主动收集信息类：了解各行政区历史用地、农村工商发展用地和旧城改造的信息基础研究阶段填报《基础研究信息分类表》编制《公司土地储备动态计划》分管领导审核，总经理审批《基础研究信息分类表》《公司土地储备动态计划》编制《目标地块初步研究报告》区域公司营销部分管领导、总经理审批后报房地产事业部。《目标地块初步研究报告》一、项目拓展与论证管理流程·*·流程关键节点关键工作内容审批流表单、制度或指引目标地块研究投资发展部牵头，财务管理部、区域公司相关部门等配合，完成相应宗地状况、经济技术指标、合作条件、投资收益预测等工作，形成《项目建议书》分管领导审核后，由总经理审批。项目建议书项目可行性研究项目发展小组负责制定可行性研究计划及可行性研究的整体工作.设计管理部:项目概念规划草案成本管理部:提出工程成本估算。营销管理部:初步定位、销售预测等。财务管理部:项目投资经济评价、现金流测算。办公室:负责新建立区域的公司注册、办公地点的选择和管理团队建立等计划工作的开展。项目发展小组提交投资发展部总经理、分管领导审核并经总经理办公会审议通过后，由集团地产专题会组织审批项目可行性研究报告项目获取政府招拍挂，按政府相关规定办理各项手续；二级市场，包括直接土地转让、股权转让、楼花转让三种。投资发展部组织，区域公司营销部协助一、项目拓展与论证管理流程本流程注意事项：项目可行性研究报告需上报到集团地产专题会审批·*·流程关键节点关键工作内容审批流表单、制度或指引战略信息收集投资发展部负责成立战略规划小组营销管理部收集房地产市场、竞争对手、重点楼盘和宏观信息，进行市场分析与研究设计管理部收集规划设计方面政策法规、新材料新技术应用等信息并进行分析，进行相关类型产品发展研究区域公司营销部负责战略信息收集战略规划编制投资发展部根据战略框架的内容研讨制定房地产事业部《战略规划方案》分管领导、房地产事业部房地产事业部总经理办公会进行审核，审核后报集团审批区域公司战略规划由营销部组织制定分管领导审核，总经理审核后报房地产事业部投资发展部、房地产事业部分管领导审核，房地产事业部总经理办公会审批二、战略规划流程·*·流程关键节点关键工作内容审批流表单、制度或指引战略规划执行与评估投资发展部每年组织一次房地产事业部战略执行评估会组织战略调整战略调整准则。进行战略改进时，须考虑到以下因素：一致性，即战略是否表述了矛盾的目标和政策；可行性，即集团公司的资源是否可以满足战略目标的需要；重要的内部因素的变化；重要的外部环境的变化。调整后重新审批。本流程注意事项：房地产事业部战略规划需上报集团审批。区域公司战略规划需报房地产事业部总经理办公会审批。二、战略规划流程·*·流程关键节点关键工作内容审批流表单、制度或指引成本信息调研成本管理部与营销管理部、投资发展部共同进行市场调查，完成该城市的房地产开发成本水平调查立项阶段成本估算投资发展部提交的土地价格及土地获取相关费用、设计管理部提交的概念规划草案、《土地规划指标》及相关土地状况资料，营销管理部提交的关于竞争楼盘清单，工程管理部提交项目建设计划，成本管理部完成《立项阶段成本估算》，报分管领导审批后提交投资发展部进行投资估算模板-《成本套表》模板-《成本测算表》《投资估算》主要管控重点为：土地费用（含土地出让金、契税等）、前期工程费（包括临时设施费、三通一平费、临时围墙、方案设计）和销售费用（包括广告及营销策划定位费用）定位阶段成本测算成本管理部根据设计管理部提交的概念设计文件完成《项目策划阶段建安成本测算》编制三、投资估算管理流程本流程注意事项：《投资估算》主要管控重点·*·流程关键节点关键工作内容审批流表单、制度或指引制定项目策划工作计划项目发展小组负责拟定项目策划工作计划，经项目发展小组组长审批后开始实施，同时工作计划需审批后三天内备案至运营管理部。市场分析项目发展小组通过重点研究该地区房地产市场的发展变化趋势，完成各专业调研报告，预测完