项目总培训-官厅湖产品定位经验分享.pptx

1项目产品定位经验分享

2目录31323334项目概况产品定位设计及优化开盘后总结

3333331项目概况1.11.21.31.4区位分析区位交通项目定位开工前地块情况

4官厅湖项目项目位于河北省怀来县，临近京北著名旅游景点官厅水库，项目距离京藏高速东花园出口9公里，距离北京北三环约90公里。区位分析

5第1目标市场北京北三环京藏高速区位交通 项目位于京冀交接处，北靠官厅湖，南邻康祁路，气候宜人，没有工业污染，空气清新、 纯净。周边有八达岭长城、天漠等80余处风景名胜，自然资源得天独厚。 第2目标市场 城市发展方向怀来县政府目标地块交通节点 距离时间收费（km）（分钟）（元）路况 北京市北三环 怀来县政府东花园高速出口90361590501235 0 0高速75km省道15km县道11KM省道25KM省道15KM怀来

6区位交通

7项目定位?官厅湖项目1300亩修建性详细规划根据区位特点，定位为刚需型旅游度假地产项目。

8开工前地块情况（整体）

9开工前地块情况（示范区和首期）2产品定位2.12.22.32.42.5形象定位客户定位市场竞品分析优秀兄弟项目借鉴差异化产品定位

11形象定位京西第一湖官厅湖畔奥北度假名片北京人的贝加尔湖轻度假

12客户定位——目标客群 通过对于竞品成交客群分析，以及项目自身客群对位，目标客群集中在北京西北部，以海 淀区为主，占比60%。亚运村朝阳区占比30%，昌平及延庆周边占比10%。 第二目 标市场第二目标市场第一目标市场第二目标市场目标市场

客户定位——客群习惯基于●地理位置●天气气候●年居住时间分析，南向经济型小面积 别墅符合客户需求?基于地理位置：项目位于东经115度16分～115度58分，北纬40度4分～40度35分，据此分析，南向采光将十分重要；?基于天气气候：地理位置原因导致项目每年最佳居住期在5月-10月，冬季将会有西伯利亚寒流及7级阵风，不适宜居住；?基于居住时间：北方常规度假项目每年平均居住时间为5个月*8天/月=40天，户型尺度将不成为客户主要考虑的因素。 13

客户定位——客群调研 项目前期策划组对意向客户群体关于度假产品调研，目标客群接受总价区 间范围在低总价70-200万，接受面积在小面积100-130㎡。客户接受总价区间单位：万客户接受面积区间 单位：平米 14

15市场竞品分析——市场分析 经过市场调研，北京市度假市场中，小面积、低总价产品去化 速度较快，大面积及带地下室产品积存情况严重排名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称碧桂园九龙湾 观澜墅 霸州孔雀城 拉菲水岸 三盛国际城一渡新新小镇 望京西府 首创澜茵山 云溪 彼岸香醍 主力户型及面积段 洋房：55-115?、别墅：98-144?洋房：72-109?、别墅：128-174? 叠拼97-114? 独栋280-600?、联排175-200? 联排182-260?、叠拼86-131? 联排、双拼、独栋140-730? 联排190-380? 独栋340-540?、叠拼88-198? 叠拼190-290? 独栋298-347?、联排199-240?销售套数 652 520 340 250 240 228 110 86 70 27销售金额（亿元） 10 3.5 3.8 4 2.6 5.7 1.87 2.14 2.17 1.09

市场竞品分析——竞品调研 竞品产品深度调研 项目名称 观澜墅 拉菲水岸 泊爱蓝岛八达岭孔雀城产品面积129-174200-210274-285170-230 总价130-180190-210250-260145-200月均去化 43 19 11 14主力产品面积主力产品总价月均去化情况分析出市场认可产品小面积为主市场关注度较高大面积、认可度低低总价、小面积去化较快高总价、大面积去化较慢16

市场竞品分析——竞品调研 参考竞品，核算成本，结合地理位置，潮湿环境，考虑不设地下室八达岭孔雀城户型参考 此户型具有大面积计容地下室，一层具有花园，二层类似南北通透洋房，此户型居住舒适度较好，但由于面积过大，总价高，去化速度缓慢，后期项目调整规划，推出小户型80-120㎡叠拼产品，去化较好。 17一层二层三层

18优秀兄弟项目借鉴 涞水项目前期营销全程参与产品定位，通过对竞品产品分析，立足差异化定位策略、寻找市 场空白点，项目主打低总价经济别墅，最终规划别墅以9