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谈中国《百年住宅建筑设计与评价标准》与当前热议的高品质住宅

本人参编的中国《百年住宅建筑设计与评价标准》，已经中国工程建设标准化协会建筑产业化分会组织审查，批准发布，编号为T/CECS-CREA513-2018。

编制意义：

准确定义我国“百年住宅”的概念：

关于百年住宅，很多国家都在研究。我国的百年住宅以住宅的全寿命期为基础，在规划、设计、建造、使用、维护和拆除再利用全过程中，通过提高建筑结构的耐久性、居住的安全性、建筑的节能性、功能的适居性、空间的可变性、设备的可维护性、材料的可循环性、环境的洁净性、建造的集成性和配套的完善性，实现居住与环境和谐共生，可持续发展的优质住宅。这样就实现了住宅的“四节一环保”。

规范我国“百年住宅”的建设：

“百年住宅”作为长寿化高品质住宅的代名词，已建成多个国内百年住宅示范项目，成为业内学习效仿的经典样板，其后蕴含的品牌价值和影响力持续增加。《百年住宅建筑设计规程》的颁布将促进百年住宅的进一步推广，指导和规范百年住宅的相关建设工作。

明确百年住宅建设技术体系：

百年住宅的技术支撑体系就是新型工业化的建筑通用体系。中国百年住宅建设技术体系包括四个方面：建设产业化、建筑长寿化、品质优良化、绿色低碳化。规程的编制有利于明确“百年住宅”的建设技术体系，对技术进行整体规范化管理。

确定百年住宅建设技术要点：

本规程除了明确百年住宅的建设技术体系之外，还要对百年住宅的技术体系下的核心技术要点进行详实的梳理总结，为指导我国百年住宅的建设提供依据。

百年住宅的认定条件：

百年住宅建设首先应采用SI建筑体系及管线分离方式设计建造；

建筑支撑体应符合结构设计使用年限100年的原则；

建筑填充体满足家庭全生命周期的使用要求；

采用装配化装修的集成部品体系；

住宅性能评定应满足3A的要求；

绿色建筑评价应满足绿建三星的要求。

满足百年住宅评价标准★★★必选项。

李总-综合开发管控

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李总-综合开发管控

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对高品质住宅的理性思考

??本人认为高品质住宅对用户的吸引力按优先顺序排列如下：

??1、层高提高至3.1米-3.3米。立即秒杀过去那些住宅及目前在建在售普通住宅的3.0米层高、甚至2.9米层高。

香港的住房那么寸土寸金、套内面积那么小，但香港的私有住宅层高一般都是3.1米或更高，在室内没有压抑感。

我现在的住宅面积188平方米、结构层高3.0米，装修的很舒适，本来觉得不用再换房子了，现在和高品质住宅对比，层高是小了、有压抑感，想再换新房子了。

??2、大户型的客厅可挑空至两层、不计容积率、不计入产权面积。高层住宅可以住出别墅的感觉，且不多交物业费和采暖费。

??以上两条是对我个人最有吸引力的。另外必须加装“地板辐射采暖制冷和热交换除湿净化新风系统”。我现在的住宅仅是“地板辐射采暖+净化新风系统+空调制冷”，存在美中不足的遗憾。

??3、像香港的私人住宅区一样，配备服务业主的小区会所，包括公共会客、社区书房、健身、泳池、小区食堂等设施。

??4、可为首层住宅设置室外专属庭院（含下沉庭院）、且不计入建筑密度。

设置专属下沉庭院后，首层住宅的地下层可以提升到接近地上居住品质。

??5、可每层设置空中花园、且不计容积率和建筑面积、不计入产权面积。

??6、住宅顶层可设计屋顶花园、可为顶层用户专属。这增加了卖点。

??高品质住宅（第四代住宅）增加以上优点的同时、如果保持价格提高不多，就大概率会打败过去那些住宅及目前在建在售普通住宅。

??以上视频中的这个高品质住宅楼盘就属于做得比较好的，所以在目前房地产市场低迷的情况下，能够热销。

关于“提高住宅的耐久性”的问题

高品质住宅的一个重要指标是“提高住宅的耐久性”，中国住宅建筑的设计使用年限是50年、产权年限是70年。

达到设计使用年限50年后，应进行检测鉴定，根据结构使用情况，确定是否可以继续使用、或局部加固修缮后继续使用。

我2017-2018年参与了中国“百年住宅”标准的研究，并参编了中国《百年住宅建筑设计与评价标准》。

国家《混凝土结构设计规范》GB50010-2010（第2015版），也对结构的耐久性有明确的规定，明确了设计使用年限为50年、或100年时的指标，但并不存在70年的指标，一些省要求设计使用年限按70年，不知道他们如何去落实结构指标。

目前的住宅均为混凝土结构，提高混凝土的耐久性是通过“提高混凝土强度标号、加大钢筋保护层厚度、减小混凝土水胶比等”来实现的。

设计使用年限为50年的混凝土结构，混凝土最低强度等级是C20、混凝土最大水胶比是0.60。

设计使用年限为100年的混凝土结构，混凝土最低强度等级是C30。

《混凝土结构设计规范》GB50010-2010（第2015版）第8.2.1条要求，设计使用年限100年建筑的钢筋保护层，是5